Вопросы аренды дома по договору с возможностью выкупа в будущем

Приветствуем Вас, дорогой гость. Ниже подробно описана тема Вопросы аренды дома по договору с возможностью выкупа в будущем. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Post navigation

Ипотека, рассрочка, финансовый лизинг – что выбрать?

Желание приобрести жилье в собственность есть у каждого, возможности – далеко не у всех. Вариант «накопить деньжат и купить» при современном уровне инфляции не всегда удачен.

Можно рискнуть и прибрести недвижимость в ипотеку, однако, первоначальный взнос в размере 20-30% также не всем по карману, а выплачивать последующую сумму (с процентами!) придется в течение многолетнего срока. Сложно решиться на такой шаг.

Как заключить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом? Правила и образец договора по ссылке.

Можно приобрести желаемую недвижимость в рассрочку, но тут тоже есть свои минусы – это индексация платежей, в результате переплата в два, а то и более раз оговоренной изначально продажной суммы.

В последнее время, несмотря на снижение банками ставок по ипотечным кредитам, требования к заемщикам увеличились и стали намного жестче. Если банк отказал клиенту в выдаче кредита, у человека есть возможность приобрести жилье в лизинг.

Такая возможность появилась у граждан еще в 2022 году, с момента вступления в силу изменений в ФЗ №164, чем было отменено использование лизинга исключительно для предпринимательской деятельности, но по сей день остается не очень востребованной.

Лизингодатель – это своего рода посредник между банком и клиентом. Всего несколько компаний на сегодняшний день предлагают услуги по лизингу, но постепенно эту нишу начинают занимать и застройщики.

Какое имущество можно сдавать в аренду?

В чем отличие лизинга от ипотеки?

  • Трехсторонняя сделка: продавец жилья, лизингодатель, лизингополучатель.
  • Покупает квартиру лизингодатель, далее передает лизингополучателю в аренду.
  • После того, как выплачены все суммы, право собственности приобретает лизингополучатель.
  • Невысокий первый взнос – от 10%.
  • К предоставляемым документам требования не настолько жесткие, как для ипотеки.
  • Платежи для ежемесячных выплат выше.

Данная услуга существует на рынке уже пятый год, несмотря на это, популярности у данного договора не прибавилось, хотя тенденции к его развитию все-таки есть.

Риск начинать такие долгие финансовые отношения, не имея при этом возможность получить право собственности – вот основная причина, по которой граждане относятся к такому предложению с опасением.

Можно ли потратить материнский капитал на ремонт квартиры? Советы читайте в этой статье.

Необходимые документы и структура договора

Данный документ регулируется Гражданским кодексом РФ и содержит в себе как элементы договора аренды, так и элементы купли продажи. Предполагает необходимость письменной формы оформления, обязательного нотариального удостоверения не требует.

Если договор заключается на срок более одного года, требует обязательной регистрации в органах ФРС, и регистрируется как договор аренды. После выкупа регистрируется право собственности на объект.

При составлении данного договора следует обратить внимание на ряд важных моментов:

  • Описание имущества – технические характеристики, общая, жилая площадь, количество комнат, иных помещений, адрес местонахождения.
  • Непосредственно переход права собственности – условие договора, определяющее момент возникновения прав на имущество – полная выплата установленной в договоре суммы.
  • Оценка (цена) стоимости имущества, согласованная между собой сторонами, являющаяся обязательным пунктом в данном договоре.
  • Срок заключения сделки – от одного года до пяти лет и более.
  • Сроки и порядок оплаты – формулировки, которые должны быть согласованы между сторонами и четко прописаны в тексте договора. Приветствуется безналичный расчет с указанием конкретного назначения платежа.
  • Ответственность сторон в случае нарушения договорных условий.

Стороны договора самостоятельно договариваются о цене на жилье и возможных способах произведения оплаты. Это может быть ежемесячно оплачиваемая аренда и выплачиваемая ежеквартально сумма выкупа, или сумма, совмещающая арендную плату и сумму выкупа.

Более того, указание четкой суммы выкупа – существенное условие договора. Прекращаются арендные платежи в том случае, когда обозначенная в договоре сумма за жилье выплачена полностью. Только тогда наступает право собственности у покупателя, и это право подлежит обязательной государственной регистрации.

Какие виды собственности на квартиру существуют? Преимущества и недостатки каждого типа есть по ссылке.

Не указание в договоре реальной цены влечет за собой негативные последствия в виде признания судом недействительности сделки. В результате, арендодателя обяжут вернуть полученные денежные средства, а арендатору грозит то, что он не сможет получить имущество в собственность.

Документы, предоставляемые при составлении договора:

  • паспорта сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы на имущество;
  • техническая документация;
  • согласие супругов (при необходимости).

Впоследствии когда придет время регистрировать право собственности, пакет документов будет значительно больше.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Что нужно знать, чтобы оформить договор аренды жилья с последующим выкупом?

Действительно, как вариант приобретения жилья в собственность целесообразно воспользоваться данным вариантом.

Нужно отчетливо себе представлять то, что, подписывая договор аренды квартиры с последующим выкупом, сторона арендаторов на ежемесячной основе, кроме выплат за съем дома должна осуществлять оплаты по погашению оговоренной стоимости жилища.

Сумму следует оговорить сразу, и она не должна меняться, поэтому стоит правильно оговаривать все аспекты.

Правом обеих сторон является то, что документ может быть составлен самостоятельно, используя образец, но учитывая всевозможные жизненные ситуации, в целях обеспечения собственного спокойствия все же следует обратиться к юристу.

Только специалист может правильно составить документ без ущемления прав каждой стороны, поскольку этот человек не является заинтересованным лицом.

В любом случае, в независимости от того составляется договор на самостоятельной основе или с помощью юриста, нотариуса каждой из сторон понадобится следующий ряд документации:

  • документы, удостоверяющие личность, как арендатора, так и человека, сдающего в найм свое жилье;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
  • технический паспорт на квартиру (дом);
  • согласие супруг (супругов) обеих сторон на совершение сделки.

В случаях предоставления вышеперечисленного списка документации, оформление договора не займет много времени. Но при этом также нужно знать, что государство выдвигает свои требования на те дома, которые могут быть сданы в аренду с последующим выкупом.

К ним относятся следующие:

  • жилой дом не может находиться в аварийном состоянии;
  • сама постройка не должна быть выполнена из дерева;
  • в районе арендуемого жилого помещения должны находиться: автобусные остановки (хотя бы одна), детские учебные учреждения;
  • размеры кухни в доме не должны быть менее 6 квадратных метров.

Особенным моментом, следует отметить, что правом расторгнуть договор аренды дома при несоблюдении прописанных в нем правил могут воспользоваться обе стороны. Это может происходить чаще всего в следующих случаях:

  • если не произведена ежемесячная выплата по приобретению жилого помещения;
  • при увеличении оговоренной суммы стоимости жилья.

В любом случае при расторжении договора арендатору должна быть выплачена вся сумма погашения долга по приобретению собственного жилого помещения.

При согласии обеих сторон для обращения за помощью к специалисту, требуется прибыть в указанный срок со всеми подготовленными документами. После чего юрист предоставит образец составленного договора аренды, если обе стороны будут согласны, то документ будет подписан.

В случаях несогласия с каким-либо пунктом не стоит полагаться на авось, нужно воспользоваться своим правом и высказать свое мнение, и специалист будет обязан внести корректировки.

После подписания договора он обязательно должен быть зарегистрирован, в противном случае, человек сдающий в аренду жилье может сказать в случаях сложившихся разногласий, что никакого документа не составлялось, а бумага, которая предоставляется арендатором – это всего лишь образец. И тогда доказать факт найма жилья с последующим выкупом будет гораздо сложнее.

Образец для составления документа

Воспользоваться правом для составления договора аренды на дом может каждый, используя ниже предлагаемый образец за основу, но обязательно следует внести свои корректировки.

Договор аренды дома с последующим правом выкупа

№ _____ от «__»__________2016 года

город L

Я, Алтуев Илья Степанович, 05.03.1985 г.р., зарегистрированный по адресу: (указывается полный юридический адрес согласно паспортных данных), паспорт: (серия, номер, когда выдан и каким органом, код подразделения), в последующем «Арендодатель» и Веретенников Алексей Дмитриевич, 17.01.1990 г.р., зарегистрированный по адресу: (указывается полный юридический адрес), паспорт: (указать полные паспортные данные), в последующем «Арендатор», заключили настоящий договор о ниже следующем.

  1. Арендодатель предоставляет арендатору жилой дом, расположенный по адресу: (указать юридический адрес) общей жилой площадью ___кв. м., что подтверждено справкой из БТИ №___ «__»______ 2022 г. в аренду с последующим правом выкупа. Арендатор принимает объект в свое пользование.
  2. Передаваемое жилое помещение находится в собственности арендодателя согласно свидетельству о праве собственности (указать серию и номер, когда и каким органом выдано).
  3. Жилое помещение передается в собственность арендатору на срок, составляющий (от нескольких месяцев до 5 лет) с момента подписания данного соглашения.
  4. Сумма данного соглашения составляет _____ руб. 00 коп. (все числовые значения указываются прописью), что предполагает собой взнос от арендатора на ежемесячной основе в сумме ______руб. ____ коп. (указывается в письменном варианте).
  5. Денежные средства должны поступать от арендатора арендодателю ежемесячно в срок до 20 числа на лицевой счет (указать полностью лицевой счет сберегательной книжки либо карты) открытой в отделении банка (указать название и его реквизиты) согласно составленному договору.
  6. Обязанности арендодателя: (в данном пункте следует прописать все требования к данному лицу). Например, невозможность передачи права собственности на данное жилое помещение третьему лицу в период действия настоящего договора или что арендодатель не несет ответственности за недостатки жилого помещения, обнаруженные после того как жилое помещение было передано во владение арендатору (каждый отдельно обговариваемый момент должен прописываться отдельным пунктом).
  7. Обязанности арендатора: (при составлении данного пункта также требуется указать все требования к этому физическому лицу). Например, арендатор обязан производить оплату за арендуемое жилье согласно оговоренных сроков, проводить ремонт и содержать предоставляемую жилплощадь в чистоте или получать согласие от арендодателя в случаях выполнения работ по дополнительному строительству или осуществлению перепланировки жилого помещения во время действия настоящего соглашения.
  8. Расторжение настоящего договора в одностороннем порядке возможно в следующих случаях.

8.1. Со стороны арендатора.

  • При не предоставлении жилого помещения в оговоренные соглашением сроки.
  • В случаях выявления отрицательных сторон предоставляемого жилого помещения, которые до проживания выяснить было не возможным.
  • При увеличении суммы стоимости жилья указанной выше в настоящем соглашении.
  • Со стороны арендодателя.
    • При использовании арендатором жилого помещения не по назначению.
    • В случаях не надлежащего ухода за домом.
    • При отсутствии своевременной оплаты в течение 30 дней.
    • Если арендатор не оплачивает коммунальные услуги в занимаемом помещении.
    • При нарушении арендатором любого из пунктов настоящего соглашения.
  1. В случаях, если не было нарушений, указанных в пункте 8 данного соглашения ни одной из сторон, данный договор, может быть расторгнут только по обоюдному согласию указанных в соглашении лиц.
  2. Составленное соглашение вступает в силу с момента его подписания и подлежит регистрации в Росреестре.
  3. Настоящее соглашение составлено в 3 экземплярах, один из которых передан в Росреестр, а два других находятся на руках у арендодателя и арендатора в количестве по одному договору.

«___»__________2016 год     ______________ (Алтуев И.С.)

«___» __________2016 год     ________ (Веретенников А.Д.)

Каким бы способом человек не решил приобрести в свою собственность жилое помещение, следует помнить о том, что сделать это нужно законным образом.

Читайте также:

Преимущества сделки

Потенциальный покупатель осознает, что жилплощадь, продаваемая с помощью такой сделки, будет оценена по стоимости чуть выше рыночной, и арендодатель получит неплохую выгоду в стоимости продаваемого жилья.

А также гарантией для арендодателя служит то, что арендуемая у него жилплощадь переходит в собственность другого лица только после полной оплаты стоимости квартиры либо дома.

Главное преимущество для арендатора — он проживает в квартире либо доме до момента приобретения квадратных метров. Это актуально для современных молодых семей, у которых нет круглой суммы для покупки квартиры, а ипотечный кредит предполагает выплату процентов, за которые возможно приобрести еще одну такую же квартиру.

Важно! Стоит уточнить, что отказаться от дальнейших выплат можно на любом этапе.

Аренда земельного участка с правом выкупа

Такой вид аренды существенно отличается от аренды дома или квартиры.

Приобретают земельный участок у администрации во время торгов. Торги выглядят как простой аукцион, где земля достанется тому, кто огласит за нее высокую цену.

Если же участие в торгах невозможно или нежелательно, конечно, есть и другие пути приобрести землю. Для этого нужно, чтобы земля арендовалась для определенных целей. Рассмотрим, какие же цели подходят для выкупа арендованного участка.

  • Постройка социальных объектов, таких как: школы, детские сады и т.д.
  • Если на арендованном участке будут организованы сельскохозяйственные поселения или фермерское хозяйство.
  • Земля для индивидуального жилищного строительства. Возможна, постройка частного коттеджа либо многоэтажного дома. При строительстве многоэтажек возможность выкупа земли в будущем прописывается в договоре.

После того, как определились с целью выкупа земельного участка, приходите в администрацию города для согласования и регистрации. Далее, пишите заявление об аренде земли без торгов. Затем, следуя алгоритму, объявляете в СМИ о намерении в отношении выбранного участка. Если за месяц не объявились претенденты на землю, заключаете договор об аренде земельного участка с правом выкупа. В случае если желающие на выбранный вами участок все же появятся, администрация города объявит торги.

Арендатор земельного участка должен знать, что в законе присутствуют лазейки. Органы власти могут организовать аукцион, на котором законно продают арендованный вами земельный участок. Чтобы избежать такого инцидента, постройте на участке баню, гараж, сарай и зарегистрировать постройку. При постройке на земле муниципалитета недвижимости, только арендатор имеет право выкупить этот земельный участок.

Если говорить об арендованных сельскохозяйственных угодьях, то такое право выкупа появляется только после 3 лет пользования участком после того, как стороны подписали договор. Если же участок использовался не по назначению, арендатор может легко потерять право выкупа.

Заявление о выкупе земельного участка можно скачать ниже:

Право выкупа арендованной недвижимости

Определение вытекает из названия и предполагает, что арендатор арендует имущество и со временем выплачивает стоимость квадратных метров полностью. После выплаты жилплощадь оказывается в собственности арендатора. Арендуемая жилплощадь переходит в частные руки арендатора с момента полной выплаты задолженности.

Сделка выгодна для арендатора. Много семей снимают квартиры или дома на долгие годы. Наступает момент, когда кто-то из членов семьи решает посчитать сумму, выплаченную за время аренды. Часто за такую сумму возможно купить квартиру. Поэтому аренда недвижимости с возможностью ее выкупа, настоящая находка для снимающих жилье семей, которые мечтают о личной жилплощади.

Если говорить об арендодателе, то он теряет постоянный доход в виде ежемесячной арендной платы. Арендодатель каждый месяц получает часть стоимости жилья без процентов. Именно поэтому такой вид сделки не популярен в России.

Составление договора. Форма и образец

Поскольку такой договор содержит две стороны (сторона аренды и сторона купли-продажи), сделка купли-продажи регистрируется в момент перехода права собственности после полного погашения суммы.

Пункты договора следующие:

  • Обозначаются стороны, заключающие договор, информация о них (паспортные данные, адрес проживания, номера телефонов).
  • Описывается недвижимость. Описание максимально подробное: количество квадратных метров, адрес, документы на недвижимость и т.д.
  • Указывается точная стоимость (количество средств, выплаченных за время аренды).
  • Схема перечисления средств и сроки. Если оплата будет наличными средствами, в обязательном порядке требуйте расписку. Если это безналичный расчет – сохраняйте чеки.
  • Дата перехода недвижимости в собственность арендатора. Обычно это день последней оплаты. Однако, стороны вправе прописать в договоре конкретное число.
  • Арендная плата и коммунальные расходы. Подробно опишите пункты, по которым могут в будущем возникнуть споры. Входит ли аренда в стоимость жилья, входят ли коммунальные расходы в стоимость аренды и т.д. Чем подробнее опишите этот пункт, тем меньше вопросов возникнет в ходе исполнения договорных обязательств.
  • Тарификация. Поскольку договор заключается на длительный срок, этот пункт тоже учитывается.
  • В обязательном порядке прописывайте в договоре и оговаривайте устно ответственность за неисполнение обязательств. Особенно это касается продавца. Если по каким-то причинам откажется продавать недвижимость – деньги будут возвращены.
  • Укажите причины, которые, возможно, послужат основанием для расторжения договора.
  • Назначьте правопреемника в случае смерти одной из сторон. Этот пункт будет описывать форс-мажорные ситуации, такие как: смерть или, к примеру, война – это одни из них.
  • Страхование. Пункт необязателен.

Образец договора арендованной недвижимости с правом выкупа можно посмотреть ниже. Хотя в законе нет четко установленной формы договора, но имеются обязательные пункты. В составлении договора и других правовых вопросах может помочь грамотный юрист.

Недостатки сделки

Конечно, любая сделка предполагает и некоторые минусы.

Продавец потеряет некоторую сумму в случае, если за время выкупа цена на недвижимость вырастет. Поэтому этот пункт в договоре нужно в обязательном порядке оговорить. А также арендодатель принимает спокойно тот факт, что по договору жилплощадь может использоваться не по назначению.
Возможность расторгнуть сделку в любой момент без возвращения денег — главный риск для того, кто покупает. В процессе совершения сделки жилплощадь законно находится в распоряжении арендодателя, который может распоряжаться ею как угодно. При расторжении договора, арендатор имеет право обратиться в суд.

Еще один риск – смерть арендодателя. В этом случае не факт, что наследники захотят лишаться прав на недвижимость или захотят продать жилплощадь на менее выгодных условиях для покупателя.

Учитывая плюсы и минусы, вы решаете сами для себя, нужна такая сделка или другой способ покупки или продажи недвижимости, подойдет вам больше.

Отличие аренды с правом выкупа от лизинга

Если сравнивать аренду с ипотекой, то здесь суть понятна: проценты, участие банка, возможность воспользоваться государственными программами и т. д. А вот с лизингом часто возникают вопросы.

Для начала давайте разберемся, что означает понятие лизинг. Финансовая аренда или лизинг – разновидность аренды, поэтому на него распространяются те же общие принципы, что и на ипотеку или аренду с правом выкупа. Однако, отличия также существенны.

Лизинг выгоден для арендатора, так как тот сам выбирает жилье, которое арендодатель приобретает для цели лизинга. По факту арендатор приобретает не вторичное жилье, а новую квартиру или дом.

Второе отличие – в сделке участвуют продавец недвижимости, покупатель и арендатор. При аренде с выкупом участвуют только арендатор и нынешний хозяин имущества. При этом арендатор может сам выбрать продавца и вести с ним переговоры о стоимости, сроках и т.д. Покупатель в это время будет выступать просто посредником.  

Нормативное регулирование

Знать нормативно-правовые акты в области аренды было бы плюсом для того, кто сдает или берет недвижимость в аренду. Быть подкованным в нужной сфере, знать права и обязанности, не будет лишним.

Аренда недвижимости по большей части регулируется Гражданским Кодексом РФ. В главе 34 вы найдете всю необходимую информацию.

А также в Кодексе РФ об Административных Правонарушениях в статье 7 прописаны размеры штрафов за невыполнение условий оформления бессрочной аренды. В этой же статье указан штраф, который нужно будет заплатить, если одна из сторон нарушила порядок приватизации земельного участка.

В каждой сделке много подводных камней и недостатков. Это касается и аренды недвижимости с правом выкупа. Но также не стоит забывать о достоинствах данной сделки. Каким образом заполучить долгожданное жилье в собственность, выбирать только вам.

Договор аренды с выкупом похож на договор купли-продажи с рассрочкой платежа, который более защищает права покупателя, так как право собственности переходит к нему после регистрации, а защита продавца в том, что квартира находится в залоге до полного расчета.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: