Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц

Здравствуй, дорогой гость. Ниже описана тема Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту. Приятного чтения

Как рассчитать стоимость аренды земельного участка?

Получить земельный надел в аренду может быть достаточно выгодно, если его собственником является муниципальный орган или государство.

Но если при заключении сделки с частным лицом для определения стоимости стороны могут руководствоваться собственной волей и договорённостями, то рассчитать стоимость аренды земельного участка при заключении договора с муниципалитетом нужно по правилам, установленным законодательством.

Если же речь идёт об аренде с частником, будь то организация или физическое лицо, цена аренды будет зависеть от рыночной стоимости и договорённости между сторонами. Стороны вправе привязать её к кадастровым показателям, но не обязаны делать этого.

Правовое регулирование

Так, Постановление Правительства РФ № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» содержит правила расчёта цены аренды и иные относящиеся к вопросу моменты.

Для определения рыночной цены можно обратить внимание на ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Однако размер платы может быть определён на основании договорных отношений.

Что такое кадастровая стоимость и как влияет на цену аренды?

Взять земельный надел у государства или муниципалитета можно при разных обстоятельствах. Земля может быть предоставлена по результатам аукциона, договор может быть заключен напрямую. В каждом случае на размер арендной платы будет влиять кадастровая оценка участка.

Кадастровая стоимость – это цена надела, определяемая в результате оценки участка государством. Для расчёта параметра в первую очередь используется назначение участка. То есть, говоря простым языком, кадастровая оценка – это цена, которую установило государство.

При определении кадастровой стоимости используются следующие данные:

  • назначение участка, например, земли для ЛПХ будут оцениваться иначе, чем промышленные;
  • размер, то есть площадь земельного надела;
  • расположение. При определении цены будет учитываться, находится ли надел в центре города или за его пределами, но более подробные особенности расположения могут быть не учтены вовсе, например, не всегда учитывается, есть ли рядом транспорт и как далеко от средств коммуникации;
  • наличие строений.

При аренде государственных земель обязательно учитывается расценка, определённая кадастром. Закон определяет процент от кадастровой стоимости, который и будет считаться суммой арендной платы.

Как правильно рассчитать арендную плату

Она будет составлять некоторый процент от кадастровой стоимости, но точный коэффициент, который используется для расчета аренды зависит от типа участка:

  • 0,01%, если земли были изъяты из оборота, но при этом могут быть переданы в аренду. Это выгодно государству, так как самостоятельно использовать такие земельные наделы достаточно проблематично ввиду их фактического состояния, а частный инвестор может попытаться восстановить их или изменить назначение и найти иное применение. Однако не все земли передаются в таком случае. Например, если имеет химическое отравление или радиационное заражение, то передача частным лицам невозможна. Также данная ставка применима, если гражданин или организация имеют определённые налоговые льготы;
  • 0,6%, если участок будет использоваться гражданином для ведения личного подсобного хозяйства или ведения сельского хозяйства, в том числе для организации различных кооперативов;
  • 1%, если речь идёт о реализации заключенного ранее концессионного соглашения, то есть земельный надел передаётся для реализации каких-то коммерческих контрактов;
  • 1,5%, если договор заключается в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ. Например, если речь идёт о развитии застроенной территории, о предоставлении гражданину участка, когда он имеет право на первоочерёдное приобретение надела, если земля передаётся организации для строительства стандартного жилья и так далее;
  • 2%, если участок применяется для разработки недр. Повышенная, в данном случае, ставка объясняется важностью природных ресурсов и их потенциальной высокой ценой.

В итоге цена аренды рассчитывается за каждый календарный год, далее, если кадастровая цена меняется, то пересматривается и арендная стоимость. Данный момент обычно указывается в договоре.

Как рассчитать аренду при заключении договора с частным лицом

Так, имеется формула, которая чаще всего используется, когда других вариантов для расчета аренды у частного лица не нашлось. Например, в договоре отсутствует размер платы и обязательство не выполняется добровольно. Можно использовать формулу при подаче иска в суд или направлении претензии.

Формула определяет цену за календарный год, месячную стоимость можно получить на основании простых математических расчётов.

На практике аренда редко рассчитывается именно таким образом. Граждане и организации стараются исходить из рыночных реалий, так как они могут существенно отличаться.

Практические особенности, на которые нужно обратить внимание

Определение кадастровой стоимости и, соответственно, размера арендной платы, производится по строго установленным правилам. Но на некоторые моменты нужно обратить дополнительное внимание:

  1. размер кадастровой стоимости повышается на 5,2% каждый год, соответственно, может измениться и сумма за аренду;
  2. кадастровая стоимость часто существенно отличается от рыночной. Она часто и не в полной мере учитывает расположение, состояние участка, а также вовсе не отражает расположение относительно важных объектов, например, наличие рядом инфраструктуры и иные моменты. Обычно кадастровая цена ниже рыночной, но бывают и обратные ситуации;
  3. получить информацию можно, обратившись в кадастровую палату.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость завышена, он может попытаться оспорить её в судебном порядке. Но перед этим нужно проанализировать все факторы и желательно проконсультироваться с юристом и кадастровым специалистом.

Преимущества и недостатки такого метода расчёта арендной платы

На практике данный параметр не меняется каждый год. Как правило, перерасчёт проводится раз в 3-5 лет. Обновление информации – масштабный процесс, который вызывает множество противоречий и разногласий, так как арендаторы выступают против изменений цены. Но в то же время, она не может оставаться прежней, в реалиях рыночной экономики и инфляции.

Муниципалитет имеет хороший источник дохода от сдачи участков в аренду, соответственно, ему выгоден и перерасчёт кадастровой цены. То есть позиция меняется в зависимости от стороны, то есть арендодателя.

Сам порядок определения размера арендной платы на основании стоимости представляется достаточно удобным и исключает множество противоречий. Цена сразу определена, не нужно проводить дополнительные переговоры, искать компромисс между позицией сторон.

Получается, что порядок имеет как реальные преимущества, так и некоторые недостатки, связанные, в первую очередь, с возможностью изменения размера платы, вносимой за пользование.

Рассчитать стоимость аренды участка можно, используя его кадастровую стоимость. Далее нужно учесть ряд факторов, включая тип участка и наличие у арендатора особых прав, чтобы правильно рассчитать сумму платежей.

Если же речь идёт об отношениях между частными лицами, то они вправе как использовать предоставленную формулу, так и прописать в договоре свой порядок и конкретный размер, основанный на рыночных реалиях и договорённости.

Источник: https://urpomosh03.ru/land/zemlya/kak-rasschitat-stoimost-arendy-zemelnogo-uchastka

Как по новому рассчитываются ставки аренды земельного участка и налоги

Экономическое положение в государстве таково, что выращивать и продавать аграрную продукцию стало весьма выгодным занятием. Но вначале нужно рассчитать перспективы, будущие расходы и доходы, чтобы все сделать правильно и не разориться.

Если у собственника хватает денежных средств, то он может приобрести землю в личное пользование. Но многие граждане не могут себе позволить этого сделать. К счастью вовсе необязательно покупать землю, можно арендовать ее.

Но в первую очередь необходимо выяснить, как осуществляется расчет стоимости арендной платы земельного участка.

Следует  учитывать, что арендовать землю у государства и у частного лица — это две разные вещи.

Представители власти, когда выполняют расчет арендной платы за земельный участок, учитывают объективные параметры его ценности: месторасположение, целевое назначение, собственные планы на него.

Методика расчета арендной платы у частного лица или компании может содержать субъективные методы: «популярность» участка, коммуникационную оснащенность, свои личные аппетиты.

В связи с этим нужно разделять стоимость аренды на нормативную цену, рыночную и кадастровую. Каждая из них устанавливается по своим правилам и одна способна оказывать влияние на другую. Величина всякой арендной платы должна, быть указана в заключаемом соглашении.

Нормативная, кадастровая и рыночная стоимость

Нормативная арендная плата определяется государственными и муниципальными ведомствами. Она не изменяется от рыночных колебаний.

Цена устанавливается в зависимости от земельной     категории (целевого назначения) и месторасположения участка.

По категориям все участки условно подразделяются на те, что государство не передает в аренду и не реализует, и на участки, которые могут быть в частном владении.

Кадастровая оценка, выполненная государственными ведомствами, обязательна для всех земельных участков. Именно при ней учитывается много важных факторов, которые оказывают влияние на конечную цену аренды участка. Зачастую кадастровая цена становится рыночной стоимостью.

Во время кадастровой оценке измеряют и закрепляют сведения о границах, плане и площади территории. Именно такие показатели необходимо учитывать, когда рассчитывается реальные арендные платежи.

Рыночная цена аренды порой заметно различается по сравнению с кадастровой оценкой. Это связано с тем, что на окончательную сумму оказывают влияние основные рыночные факторы — предложение и спрос. А на них серьезно влияют психология отдельных граждан и масс, политическое и экономическое положение в государстве и на отдельной его территории.

Более всего подвержены колебаниям рынка земельные участки, которые находятся в черте города.

На стоимость воздействуют объективные факторы (близкое расположение, главных улиц, магазинов), а также нерациональные и субъективные условия.

Таковыми считаются «престижность» района, а именно близкое местоположение парков, памятников архитектуры, выделение района, где живут самые обеспеченные граждане.

Значительную объективность во время рыночной оценки выполняют общие ожидания граждан. Если есть надежды, что повышение экономики государства будет расти, то будет увеличиваться спрос на земельную застройку предприятиями. В результате повысится и стоимость аренды.

Формулы расчета

  • Можно отметить, что цена, в соответствии с которой осуществляется расчет арендной платы за землю, сильно отличается от того, с кем заключается договор: с государством или частным лицом.
  • Общая формула, позволяющая рассчитывать арендную плату за земли, принадлежащие государству, следующая:
  • А=К*%.
  • В этом случае:
  • — А – это арендная плата, являющаяся, по своей сути, налоговым сбором;
  • — К — кадастровая цена участка;
  • — % — коэффициент, который зависит от вида нанимателя, а также цели аренды.
  • Такие коэффициенты расчетов арендной платы землю могут принимать целый ряд значений:
  • 0.01 процента — для всяких лиц, которые обладают правом на то, чтобы быть освобожденными от налоговых платежей или получать налоговые льготы;
  • 0.6 процента — для земель, предназначенных для садоводства, подсобного и фермерского хозяйства, огородничества, для аграрных нужд;
  • 1.5 процента — для территорий непосредственно под возведение производственных зон, жилищного и другого строительства;
  • 2 процента — если аренда осуществляется для того, чтобы добывать полезные ископаемые.
  1. Методика расчета арендной платы за землю, принадлежащую частнику, выполняется в соответствии со следующей формулой:
  2. А=Ц*%.
  3. В этом случае:
  • А — это арендная плата, взимаемая в год;
  • Ц — это рыночная стоимость земли;
  • % — величина ставки рефинансирования Центрального Банка.

Здесь определяется именно рыночная цена земли. Она может быть больше кадастровой оценки.

При этом факторы, которые увеличивают цену не всегда являются логичными и объективными. Рыночная цена земли должна устанавливаться независимой организацией за шесть месяцев до того, как клиент вступит в собственные права.

Величина ставки рефинансирования устанавливается в начале того года, когда было подписано соглашение на аренду. Т.е. если соглашение на аренду участка с мая по сентябрь 2021 г. подписывалось в декабре прошлого года, то величина ставки равняется 8.25 процентов — именно такова ставка Центробанка в 2021 г.

Можно привести пример расчета арендной платы землю. Предприниматель принял решение открыть кафе. Земельный участок для этого он решил арендовать у областного Кабинета Министров. Период аренды — весь 2021 г.

Проведение кадастровой оценки осуществлялось в июне прошлого года, и сразу было заключено соглашение. Кадастровая цена земли равняется 300 тысяч руб.

Тогда устанавливается следующий порядок расчета арендной платы земельный участок:

— Кадастровая стоимость — 300 тыс. руб.

— Коэффициент — 1.5 процента, поскольку ведется строительство кафе.

— Оплата за год равняется 300 тыс.руб. * 1.5 процента = 2021 руб.

Особые случаи

На сегодняшний день огромный список особых случаев, когда арендаторы полностью освобождаются от оплаты налога за землю, содержится в Законе «О плате за землю» (статья 12). Ст.

14 устанавливает, что ведомства местного самоуправления вправе определять льготы по налогу на землю, частично освобождая арендатора от его уплаты на конкретный период, отсрочивая выплаты, снижения ставки налога на землю для отдельных арендаторов в пределах той налоговой суммы, которая остается в распоряжении ведомства местного самоуправления.

Так, в соответствии с законом от уплаты налога на землю полностью освобождены:

  • заповедники, ботанические сады, национальные парки;
  • научные учреждения,  использующие землю для проведения экспериментальных и исследовательских целей;
  • граждане и предприятия, занимающиеся народными промыслами;
  • учреждения искусства, здравоохранения, образования и социального обслуживания;
  • предприятия и граждане, получили в аренду нарушенные земли и они нуждаются рекультивации и т.д.

Источник: http://arendaexpert.ru/metodika-rascheta-arendnoj-platy-za-zemelnyj-uchastok/

Оценка статьи:

Споры при уклонении от выплат

Арендодатель может подать в суд на арендатора, если последний затягивает с оплатой аренды (например, последнее поступление было больше полугода назад). В таком случае с нанимателя взимается полностью вся сумма плюс пеня, а сам договор можно расторгнуть.

В случае когда наниматель стал выплачивать аренду намного позже вступления в права, то через суд можно взыскать с последнего сумму за неоплаченные первые отчетные периоды.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/raschet-arendnoj-platy.html

Кто должен выполнять обязанности налогового агента по НДС

Независимо от того, какую систему налогообложения применяет организация, в ряде случаев она выступает . Эти случаи перечислены в статьях  и  Налогового кодекса РФ. Организации, которые освобождены от уплаты НДС по  Налогового кодекса РФ, тоже должны исполнять обязанности налоговых агентов ().

 перечислены в  Налогового кодекса РФ. О том, должен ли налоговый агент удерживать НДС из доходов, которые выплатил в натуральной форме, см. .

Кого признают налоговым агентом

Организации выступают налоговыми агентами по НДС, если:

приобретают или безвозмездно получают товары (работы, услуги, в т. ч. ) у иностранных организаций и , не состоящих в России на налоговом учете (, ). При этом сама организация должна состоять на учете в налоговой инспекции (,  НК РФ), а  должна быть территория России (, ст. ,  НК РФ). Приобретая товары (работы, услуг) у иностранных граждан, не зарегистрированных в России или за рубежом в качестве предпринимателей, организация налоговым агентом не признается (письма Минфина России ,  и );

арендуют государственное или муниципальное имущество непосредственно у органов государственной власти и местного самоуправления ();

Описание понятий

В соответствии с положениями гражданского кодекса, под арендной платой понимаются платежи в адрес владельца земельного участка за временное пользование имуществом. Земельный кодекс Российской Федерации, в свою очередь, относит арендную плату к существенным условиям договора – она должна в обязательном порядке зафиксирована в договоре аренды, без нее договоренность признается недействительной.

Если в аренду предоставляется земельный участок, находящийся в частной собственности, то размер и форма арендной платы устанавливается по итогам переговоров сторон.

В отношении земель, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, действует другой порядок определение размера арендной платы – по решению органов самоуправления.

Для тех, кто заинтересован в заключении сделки по аренде земельного участка, мы подготовили полезные статьи о том, каков порядок оформления земли, как написать заявление на аренду, а также о нюансах оформления документов.

Кроме того, мы советуем вам ознакомиться с информацией о том, как получить надел без торгов.

В ГК РФ установлено, что арендная плата может предоставляться в следующих формах:

  • В виде «твердых» ежемесячных платежей, вносимых в национальной валюте.
  • Через долю от полученных в результате использование земли продукции или доходов.
  • При помощи предоставления владельцу земли определенных услуг.
  • В виде переданной в собственность вещи.
  • Через возложение на арендатора обязанностей по улучшению арендованного имущества.
  • При помощи смешанной формы арендной оплаты.

Менять ее стороны имеют право только через двенадцать месяцев. Если в договоре прописана смена раз в квартал или ежемесячная, сделка будет признана ничтожной.

Земельный налог прописан на законодательном уровне (). Оплачивается в пользу государства как юридическими, так и физическими лицами, обладающими земельными участками.

Под налоговой базой подразумевается кадастровая стоимость земли (она, в свою очередь, определяется в соответствии с Земельным законодательством). Налоговый период соответствует одному году.

Налоговые ставки устанавливаются муниципалитетами, но с учетом , не могут превышать 1,5%, и 0,3% для земельных участков, используемых с такими целями:

  1. Для сельскохозяйственного производства.
  2. Под объекты инженерной инфраструктуры ЖКХ.
  3. Для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

Как видите, между понятиями арендной платы и налога – есть множество различий. Первый вид платежа уплачивается теми, кто использует землю в адрес ее владельца, а налоговые отчисления ложатся на самого владельца и перечисляются в пользу государства.

Облагается ли НДС или нет

НДС – он же налог на добавленную стоимость – часто путают с земельным, но они существенно отличаются. Чтобы разобраться, кто и когда должен платить НДС, необходимо учесть несколько факторов. И первый – у кого осуществляется аренда.

Если договор заключается с муниципалитетом, то об НДС арендатор может забыть. Если же владельцем земельного участка в договоре аренды выступает частное лицо (физическое или юридическое), НДС будет присутствовать наравне с земельным налогом и арендной платой.

Четкие критерии по начислению НДС расписаны в пп. 17 п. 2 . НДС начисляется и на договоры субаренды.

Например, физическое лицо, арендовав у государства участок, решило заключить дополнительный договор с частным предпринимателем. В этом случае первоначальный арендатор платить НДС не будет, но ЧП, заключивший договор с физическим лицом (хотя и на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации) вынужден будет оплачивать и этот налог.

НДС имеет фиксированную ставку – 18%.

Пример:налогооблагаемая база составляет 2021 рублей, чтобы вычислить размер НДС, необходимо 2021 умножить на 18% – получаем 180 рублей налога.

Как оплатить

Физические лица получают уведомления ФНС, в которых указываются сумма и реквизиты для оплаты.

Приложение к уведомлению подписывается получателем в качестве подтверждения правильности данных. После этого физическое лицо переводит на счет нужную сумму.

Юридическое лица рассчитывают сумму самостоятельно и переводят ее на счет ФНС по итогам отчетного периода, который составляет, по российскому законодательству, один год.

Как видите, в земельном законодательстве РФ есть множество нюансов. Земельный налог выплачивает владелец земли, а арендатор договаривается о временном использовании участка на условиях аренды. НДС начисляется только в том случае, если земля, по которой заключена договоренность, является частной, а не государственной собственностью.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

Сроки такой сделки

Сроки аренды муниципальной земли могут существенно варьироваться в зависимости от того, на какие цели берется участок. Возможная длительность данной сделки прописана в пункте 8 .

Аренду земельных наделов у муниципалитета принято разделять на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочный вид оформляется максимально на 5 лет. Такую сделку заключают при аренде участков для строительства временных сооружений или организации парковок и тому подобное.

Долгосрочную аренду, срок которой превышает 5 лет, заключают для развития и последующего ведения фермерского хозяйства или, например, если собираются выкупить землю в собственность. Максимальный срок аренды земли у государства равен 49 годам.

Как рассчитать для физических лиц

Точно так же, как и оценку, рассчитать каждый вид аренды можно разными способами.

На основании кадастровой оценки

Для расчеты цены аренды на базе кадастровой стоимости применяется такая формула:

А=К*% – арендная плата за землю равна кадастровой оценке, умноженной на процентный коэффициент, зависящий от цели аренды.

Значение последнего понятия определяется законодательством России:

  • 0,01% – используют при расчете для лиц, освобожденных от налогов или имеющих налоговые льготы.
  • 0,6% – установлены для особ, желающих взять землю в аренду с целью развития сельскохозяйственного бизнеса.
  • 1,5% – необходимо внести в формулу во время расчета аренды для промышленных, жилищных и либо каких других построек.
  • 2% – указывают во время подсчета арендной стоимости территории, на которой планируют добывать полезные ископаемые.

Пример №1. Петров Василий Иванович решил снять в аренду участок земли для развития сельского хозяйства, а точнее, выращивания злаковых культур. Выбранная им земля, пройдя кадастровую оценку за пол года до аренды, была оценена в 300 000 руб. Отталкиваясь от закона о процентном коэффициенте в данном случае нам необходимо умножить на 0,6%.

300 000*0,6% = 1 800 руб. – составит арендная плата данной территории.

Пример №2. Андрей Васильев решил арендовать небольшой земельный участок для строения кафе на территории города. В июне 2021 года была проведена кадастровая оценка и заключен договор на весь 2021 год. В результате, стоимость после оценки составила 500 000 руб. Чтобы определить арендную плату нам необходимо 500 000 руб. умножить на 1,5% (процентная ставка для построек).

500 000*1,5%= 2021 руб. – арендная плата.

Пример №3. Компания «Агроком» решила заключить договор с властями города об аренде земельного участка, на котором расположено месторождение угля. Указанный период эксплуатации этого участка – с февраля и до января (включительно) 2021 года. В сентябре 2021 года была проведена кадастровая оценка, которая составила 800 000 руб. По закону РФ процентный коэффициент для данного типа эксплуатации составляет 2%.

800 000*2%=16 000 руб. – арендная плата.

На базе рыночной стоимости

В отличие от предыдущей формулы, в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.

Расчет проводится по такой формуле:

А=Ц*% – арендная плата равна рыночной оценке, умноженной на ставку рефинансирования.

Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.

Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.

Важно! Если при оформлении аренды в государственном учреждении покупатель может получить льготы, то в этом виде аренды льготные скидки не предусмотрены.

Пример. Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2021 года (включительно). Рыночная оценка была проведена в 2021 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2021 году – 10,00%

Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.

Еще один пример. Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2021 г. – октябрь (включительно) 2021 года. Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2021 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%

Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.

Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется.

Арендная плата за землю

Существующий порядок предоставления, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности земель в аренду определен статьёй 39.1 ЗК РФ. Вопросам, связанным с платой за пользование ресурсом, посвящена статья ЗК № 65. Определение «плата за землю» подразумевает совокупность всех видов существующих платежей. Они могут иметь форму налога или арендной платы.

Законодательство

Порядок и основания для назначения платежей определены в статье 65 ЗК РФ. Согласно действующему законодательству, правом

устанавливать размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной собственности, обладают федеральные, региональные и муниципальные собственники земли. Размер установленных платежей и сроки их выплат указываются в договоре, который заключается между собственником земли и арендатором после согласования условий использования земли.

Платежи за аренду земли, с точки зрения закона, относится к разряду существенных условий договора. Это значит что они не могут быть изменены собственником в одностороннем порядке. Прервать договор можно в случае нарушения правил пользования землёй или задержке по оплате.

Использовать землю можно только по назначению, определённому сторонами в договоре.

Договора аренды, заключаемые на срок более 11 месяцев подлежат государственной регистрации. Срок аренды сельскохозяйственных угодий не может превышать 49 лет, для муниципальных или государственных нужд — 1 года. За нарушение правил регистрации договоров аренды предусмотрено административное наказание.

Как определяется размер арендной платы и от чего зависит

В основе расчёта арендной платы могут лежать два показателя – кадастровая стоимость земли или нормативная цена. Такой порядок определён статьёй 3 ФЗ № 137, принятого в 2021 году. Понятие «нормативная цена» раскрыто в статье 25 ФЗ № 1738-1, введенного в действие в 2021 году. Прерогатива определения нормативной цены закреплена статьёй 66 ЗК РФ за Правительством РФ. Своё решение по определению цены оно закрепляет соответствующим постановлением.

Величина нормативной цены зависит от места расположения земельного надела, его категории и потенциально возможного получения дохода за его эксплуатацию в определённый промежуток времени.

Конечный размер арендной платы на землю, устанавливаемый её владельцем, согласовывается с арендаторами.

Используемые в практике расчёта рыночная и кадастровая стоимости земли регулируются действующим законодательством. В качестве основного нормативного документа для этих целей используется ФЗ, регулирующий в стране оценочную деятельность. Размер платежей за пользование землей на условиях аренды может быть изменён только по согласованию сторон.

Как происходит оплата за аренду участка физ лицами

Действующее законодательство позволяет взимать арендную плату за землю не только в денежной форме. Фиксированная сумма может быть оплачена в форме оказанных им владельцу земли услуг, выделением доли в доходах от коммерческой деятельности, имуществом, товарами и т.п.

В качестве арендной платы во многих регионах страны применяют только налог на землю. Задержка платежей по аренде более, чем на 6 месяцев является основанием для расторжения договора и взыскания сумм задолженности через Арбитражный суд.

На кого начисляется

определяет круг налогоплательщиков в земельной сфере. Положение 2 вышеуказанной статьи предусматривает вывод из перечня плательщиков налогов организаций и физических лиц, которые пользуются земельными участками по праву безвозмездного пользования (в том числе срочного) или на основе договора аренды.

Это означает, что арендатор не имеет перед государством обязанностей по выплате земельного налога, хотя и пользуется участком. Во время аренды законным владельцем остается хозяин, он и выплачивает Российской Федерации налог раз в один год в соответствии с положениями Налогового кодекса.

Особенности изменения платы за предоставленные объекты в связи с изменением расценок

Законодатель предоставляет федеральным органам исполнительной власти право предусматривать в договоре аренды возможность изменения размера платежей за пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности государству, при соблюдении следующих условий:

  • при расчете арендных платежей должна использоваться стоимость участка, определенная в процессе его кадастровой оценки;
  • Росреестром должна быть установлена новая кадастровая стоимость арендуемого участка.

Размер платежей за использование участков в таком случае будет пересматриваться с 1 января следующего года.

Важно! Если размер платы за пользование землей изменяется в связи с изменением ее кадастровой цены, то индексация платежей за аренду земли в связи с инфляцией проводиться не будет.

Плюсы и минусы

Главное достоинство расчета платы за аренду земли на основании кадастровой стоимости участка заключается в простоте этого способа.

Для того, чтобы определить годовую сумму платежа, необходимо знать 2 параметра:

  • кадастровую оценку земли;
  • корректирующий коэффициент.

К недостаткам такого определения цены за пользование землей можно отнести разве что возможность значительного изменения кадастровой стоимости участка, пересматриваемой органами Росреестра раз в 3-5 лет.

Проведение кадастровой оценки представляет определенную сложность для территориальных подразделений органов кадастрового учета. Впрочем, благодаря поступаемым в бюджет платежам, расходы на проведение оценочных работ полностью покрываются.

Земельные участки могут не только приобретаться в собственность, но и использоваться для определенных целей на основании договоров аренды. При этом, в пользование могут передаваться как земли, находящиеся в частной собственности, так и принадлежащие государству или муниципальным образованиям.

Расчет арендной платы зависит от того, кто является собственником земли, и производится в соответствии с простыми формулами, в основе которых лежит кадастровая (для государственных территорий), либо рыночная (для частных наделов) стоимость участка.

Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, Вы даете свое согласие на работу с этими файлами.

Основные принципы

Внимание. Законодатель установил, что, рассчитывая стоимость аренды при передаче в пользование земельных участков, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, необходимо руководствоваться принятым 16 июля 2021 года Постановлением Правительства РФ № 582.

Этот нормативный документ определил основные принципы, которые подлежат обязательному применению при определении размера платы за аренду земли, являющейся собственностью государства или муниципалитетов, а также установил, в каком порядке, на каких условиях и в какие сроки должны вноситься платежи, взимаемые за пользование земельными участками, на праве собственности принадлежащими Российской Федерации (ст. 39.7 Земельного кодекса РФ).

Арендная плата не на все территории, принадлежащие на праве собственности государству, рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. Для такого расчета должны быть соблюдены определенные условия.

Стоимость земельного надела, определенная в процессе государственной кадастровой оценки, берется за основу исчисления арендных платежей в следующих случаях:

  • право собственности на землю принадлежит государству;
  • надел расположен на территории Российской Федерации;
  • заключение договора аренды осуществляется не на основании проведенных торгов;
  • земля предоставляется для использования в определенных целях, перечисленных в пункте 3 Постановления Правительства РФ № 582.

Инструкция по вычислению арендных платежей и формулы

Расчет платежей за пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности государству, достаточно прост. Для его выполнения необходимо:

  • располагать сведениями о стоимости земельного участка, определенной Росреестром в процессе проведения государственной кадастровой оценки;
  • знать корректирующий коэффициент.

Важно. Для уточнения кадастровой стоимости необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Для этого можно воспользоваться:

  • сетью «Интернет», выяснив интересующие сведения через федеральную государственную информационную систему ведения Единого государственного реестра недвижимости;
  • сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», для определения цены земли необходимо заполнить соответствующее поле, указав в нем адрес объекта, либо его кадастровый или условный номер;
  • сервисом «Публичная кадастровая карта», для этого также потребуется ввести данные о кадастровом номере земельного надела;
  • сервисом «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки».

Что касается коэффициента, то он может варьироваться от 0,01 до 2 % от кадастровой стоимости участка земли и зависит от того, с какой целью территория берется в аренду.

Корректирующий коэффициент

Внимание. Важным параметром, подлежащим учету при расчете размера платы за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, является коэффициент, варьирующийся от 0,01 до 2% от стоимости участка, определенной органами Росреестра в процессе выполнения его кадастровой оценки.

Величина корректирующего коэффициента находится в прямой зависимости от целей, для которых арендуется участок земли (пункт 3 Постановления Правительства РФ № 582), и составляет:

  • 0,01 % от определенной Росреестром стоимости надела при предоставлении его гражданам или организациям, которые освобождены от уплаты налогов или имеют предоставленные законодательством льготы по их уплате.Такой коэффициент распространяется также на земли, которые изъяты из оборота, загрязнены опасными отходами или радиоактивными элементами, при условии, что их можно сдавать в аренду, а кроме того, на участки, на которых предполагается размещение дипломатических и консульских представительств иностранных государств.
  • 0,6 % от определенной по результатам кадастровой оценки стоимости земли, предоставляемой гражданам, намеревающимся использовать территорию для возведения индивидуального жилья. Аналогичный коэффициент применяется в случае, если целью аренды земельного участка является размещение на нем личного подсобного хозяйства, осуществление деятельности крестьянских и фермерских хозяйств.С учетом 0,6 % будут рассчитываться платежи за наделы, предназначенные для сельскохозяйственного производства.
  • 1,5 % от кадастровой стоимости участков земли в случае заключения договоров аренды с определенными категориями граждан и организаций в случаях, установленных в части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ:
    1. с лицами, имеющими право на получение земли бесплатно, при условии, что земля ограничена в обороте;
    2. с лицами, которым предоставлено внеочередное или первоочередное право на приобретение участков, при условии осуществления развития арендуемой территории, а также строительства на ней коммерческого наемного или социального жилья, либо стандартного жилья (о том, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность, читайте тут).

    Коэффициент в размере 1,5 % учитывается в случае, если территория предоставляется собственникам зданий (строений, сооружений), не имеющим в соответствии с российским законодательством права на приобретение земли в собственность.

  • 2 % от определенной Росреестром стоимости земли, если целью аренды является выполнение работ, связанных с недропользованием, а также при условии отсутствия на участке, сдаваемом в аренду без проведения торгов, объектов незавершенного строительства.

Корректирующий коэффициент зависит от целей, для которых земельный участок берется в аренду.

За территории, принадлежащие на праве собственности государству или муниципальному образованию

Определение годовой величины арендного платежа за предоставленную в пользование земельную территорию, которая на праве собственности принадлежит государству или муниципальному образованию, выполняется при помощи несложной формулы:

Ап = Кс * Кк, в которой:

Задать вопрос нашему юристу можно с помощью этой формы:

  • Ап – размер платы за арендуемый земельный участок;
  • Кс – стоимость земельной территории, определенная при проведении оценки государственным кадастровым органом;
  • Кк – корректирующий коэффициент, зависящий от целей аренды участка.

Информация о том, какова кадастровая цена земельного надела содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

За земли, находящиеся в частной собственности

В части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, частях 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ закреплено общее правило, в соответствии с которым размер платежа за пользование землей является существенным условием договора аренды и в обязательном порядке должен быть в нем прописан.

Обязательность внесения платежей за пользование земельными участками, принадлежащими физическим или юридическим лицам на праве частной собственности, установлена также в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой в договоре аренды должны прописываться условия, сроки и порядок внесения соответствующей платы(часть 4). А о нюансах оформления договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом читайте тут.

Для того, чтобы рассчитать, каким будет платеж за пользование земельными территориями, принадлежащим на праве частной собственности физическим или юридическим лицам, необходимо воспользоваться формулой:

Ап = Рс * Ср, где:

  • Ап – платежи за пользование землей;
  • Рс – рыночная цена земельного надела;
  • Ср – установленная Банком России ставка рефинансирования.

Для того, чтобы рассчитать стоимость аренды надела земли, находящегося в частной собственности, необходимо использовать ставку рефинансирования, установленную Банком России на начало года, в котором оформляются отношения по аренде территории.

О том, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка, чтайте тут.

Кадастровые границы земельного участка: понятие, как узнать, процедура, сроки

25 мая 2021

Покупка/продажа

В чём разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Кадастровая стоимость определяется по решению исполнительного госоргана с применением стандартных процедур и статистического анализирования. Под рыночной оценкой принято подразумевать конкурентоспособную цену. Она устанавливается непосредственно самим собственником земельного участка. Этот показатель имеет неофициальное значение, но при этом считается более объективным. Разница связана с тем, что в кадастровую стоимость включены не все факторы. Например, сезонность и текущее состояние недвижимого рынка.

Если обнаружены ошибки при расчёте кадастровой стоимости и рыночной ставки, можно оспорить. Ответчиком будет являться росреестр или госорган, утверждающий КС. И ещё важный момент, если некорректно установлена стоимость земельного участка по кадастру, собственнику будут приходить счета из налоговой инспекции с завышенными суммами.

Оспаривание завышенной КС позволит откорректировать выкупную стоимость надела, размер арендных платежей и налога. Ошибки, которые могут послужить обращением в суд собственника, прописаны в статье под номером №21, часть 3, закона №237 ФЗ РФ. Право оспаривание некорректного результата закреплено за статьёй №24.18.

Как продать дом, купленный за материнский капитал и что для этого нужно

27 июля 2021

Что такое кадастровая стоимость и как она определяется

Кадастровая стоимость участка выражается в денежном значении. Сумма определяется в ходе проведения государственной оценки по его целевому предназначению. Эти данные берутся из базы росреестра. У каждого надела есть идентификационный кадастровый номер, который присваивается в ходе выполнения работ кадастровым инженером.

Чтобы в общей базе данных не было участков с одинаковыми номерами, все территории было принято подразделять на районы, округа и кварталы. Стоимость по кадастру определяется путём оценки общей площади, месторасположения, имеющихся капитальных строений на участке. Эта обязанность возложена на государственные или местные органы. Им приходится руководствоваться земельным кодексом и установленными актами, которые регулируют правила определения стоимости земли по кадастру.

Данные для расчёта

Чтобы самостоятельно произвести подсчёт арендных платежей, необходимо знать коэффициент и кадастровую ставку.

Корректирующий коэффициент зависит от того, кто является собственником, и с какой целью потенциальный арендатор планирует использовать землю. Получая надел во временное пользование, землепользователь может заниматься розничной торговлей или передать участок в поднаём. Какой бы не был использован способ, необходимо предварительно произвести подсчёт прибыли для арендатора.

Поскольку невозможно сравнить, какую прибыль извлечёт арендатор, если будет использовать надел для торговли или посадки с\х культур, применяется корректирующий коэффициент. Он нивелирует эту разницу, поэтому аренда выгодна, как для с\х производителя, так и для промышленного делопроизводства.

Как рассчитать самостоятельно

Плата за аренду будет зависеть от следующих показателей: вид разрешённого использования, категории, экономической целесообразности, предполагаемой доходности. Арендные платежи не должны превышать налог по земельному кодексу. Если гражданину положены льготы, его либо освободят от арендной платы, либо снизят ставку. Решение принимается местной администрацией. Для этого должны руководствоваться федеральными статьями, а не сами устанавливать стоимость аренды.

Если местная администрация нарушит этот закон, это скажется на правах арендатора. Отстоять свои интересы можно в суде. Но чтобы не допускать развитие ситуации до последней точки, необходимо проконсультироваться с компетентным специалистом.

Корректирующий коэффициент

В законодательстве в отдельную главу вынесены правила для определения размера оплаты аренды. В соответствии с 3 пунктом ЗК РФ, важным составляющим является корректирующий коэффициент. Он может составлять 0,01-2% от оценки по кадастру. Данные будут представлены в таблице для лучшего усвоения информации.

Коэффициент Основания
0,1
  • частное или юрлицо освобождено от оплаты земельного налога;
  • у физлица есть право на уменьшение ставки по налогам;
  • арендуется участок, изъятый из оборота;
  • надел загрязнён радиоактивными и иными вредными веществами;
  • земля передана для размещения на ней Посольства и Консульства иностранных государств.
0,6
  • участок предоставляется для индивидуального строительства, огородничества, садоводства, животноводства, сенокошения;
  • надел предоставляется для ведения фермерского и сельского хозяйства.
1,5
  • заключён договор на развитие территории;
  • гражданин имеет право на получение участка вне очереди;
  • с юрлицом заключено договорное соглашение о строительстве жилого комплекса;
  • земельный участок предоставляется субъекту бесплатно.

Коэффициент в 2% устанавливается в том случае, если арендатор будет проводить работы, связанных с использованием недр. Таким образом, стоимость арендной платы не должна превышать полученные данные при расчёте.

Годовой подсчёт

Здесь также предусмотрена формула для удобного подсчёта. Вот как ею следует воспользоваться:

Ар (арендная плата за 12 месяцев) = КС (кадастровая стоимость) х КК (корректирующий коэффициент).

Допустим, арендатор хочет арендовать участок для фермерского хозяйства. Также он будет выращивать овощи, косить сено, разводить скот и заниматься другими делами. Полная КС (в неё входит площадь участка, вид допустимого использования, месторасположение, удалённость от города), будет = 2 000 000 рублей. Коэффициент составит = 0,6%. Последние 2 значения необходимо умножить. В итоге размер оплаты составит 12 тысяч рублей.

На базе рыночной ставки

В этом случае будет использоваться другая формула:

А (арендная плата)=Ц (рыночная ставка)*% (ставка рефинансирования ЦБ).

Рыночная оценка может быть выше кадастрового показателя. Это связано с тем, что при анализировании во внимание берутся субъективные факторы. При подсчёте используется действующая ставка Центрального Банка при подписании договорного акта.

Если субъект берёт участок в аренду у государства, он не сможет воспользоваться льготами. Надел и так ему будет предоставлен с учётом льготной программы.

Нормативная стоимость

Она должна ежегодно контролироваться местной администрацией. Орган может уточнять территориальные границы и изменять нормативную ставку на 25%. Оценка не должна превышать рыночную стоимость на 75% аналогичных наделов.

Нормативная стоимость используется при передаче участка в дар, собственность, залоговое обеспечение и изъятии земли для госнужд. Также она необходима в том случае, если отсутствуют сведения о кадастровой стоимости недвижимого объекта.

Как быстро продать дом: советы риэлтора

16 июля 2021

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: