Предварительный договор купли-продажи земельного участка с авансом

Доброго времени суток, дорогой посетитель. В этой статье поднимается тема Предварительный договор купли-продажи земельного участка с авансом. Все вопросы можете сразу писать консультанту. Надеемся, что мы сможем помочь

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи земельного участка №

г.

«» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является обязательство Сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка, указанного в п.2.1 настоящего договора (далее – Основной договор), на взаимовыгодных условиях, установленных настоящим предварительным договором, для целей использования в дальнейшем участка для жилищного строительства.

1.2. Основной договор будет заключен Сторонами в течение дней с момента оформления права собственности Продавца на земельный участок.

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора земельный участок (далее – Объект), площадью кв.м., (условный номер участка на плане размежевания территории №), разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: , в границах, указанных на плане, прилагаемом к настоящему предварительному договору и являющемуся его неотъемлемой частью, фрагмент из генплана с выделенным участком (Приложение №1), образованного в дальнейшем из земельного участка общей площадью кв.м., расположенного по адресу: , разрешенное использование: Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый (условный) номер , по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем Объекта. В случае изменения площади Объекта по итогам межевания, стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору.

2.2. На момент заключения настоящего предварительного договора Покупатель знает о том, что Свидетельство о регистрации права собственности на Объект, входящий в состав земельного участка кадастровый номер , ещё не получено, и согласно Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним Продавец является собственником земельного участка общей площадью кв.м, из которого будет образован Объект (свидетельство о регистрации права собственности № от «» года). Копия Свидетельства о регистрации права собственности Продавца приводится в Приложении №1.

2.3. План границ и расположение Объекта обозначен на плане межевания территории в Приложении №2, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора.

2.4. Цена Объекта составляет рублей. Общая цена за Объект выплачивается Покупателем на следующих условиях: сумма задатка оплачивается в соответствии с п.3.1 настоящего договора. Оставшаяся часть цены Объекта за вычетом суммы задатка оплачивается либо до подачи основного договора купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по для регистрации перехода права собственности – в день подписания основного договора, либо в порядке и сроки, определенные основным договором купли-продажи земельного участка по договоренности сторон.

2.5. Объект свободен от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении земельного участка нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

2.6. Объект не оснащен элементами инженерной инфраструктуры: электрическими сетями, водоснабжением, газификацией, подъездными путями и элементами благоустройства.

2.7. Продавец обязан:

2.7.1. Обеспечить формирование (выделение) Объекта из земельного участка общей площадью кв.м., расположенного по адресу: , разрешенное использование: Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый (условный) номер , включая подготовку межевого плана, согласование проекта границ.

2.7.2. Обеспечить постановку Объекта на кадастровый учет;

2.7.3. Обеспечить государственную регистрацию своих прав на Объект в ЕГРП. Право собственности Продавца на Объект будет зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке, и Продавцу будет выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на Объект.

2.7.4. Подготовить документы на Участок для сделки и обеспечить подписание Основного договора купли-продажи Участка с гр. в срок, указанный в п.1.2 настоящего договора. Данный срок может быть продлён на период устранения препятствий со стороны государственных и муниципальных органов в оформлении документов для сделки на Участок и её проведения, возникших по причинам, не зависящим от Продавца.

2.7.5. Заключить Основной договор купли-продажи Объекта в срок, указанный в п.1.2 Договора.

2.7.6. Передать после заключения Основного договора Покупателю Объект по акту приема-передачи в течение рабочих дней. Обязательство Продавца передать Объект считается исполненным с даты подписания Сторонами акта приема-передачи.

2.7.7. В течение рабочих дней после подписания Основного договора Продавец обязуется направить своего полномочного представителя для подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по либо выдать нотариально заверенную доверенность на представителя Покупателя.

2.8. Покупатель обязан:

2.8.1. Заключить основной договор купли-продажи Объекта в срок, указанный в п.1.2 Договора.

2.8.2. Принять Объект по Акту приема-передачи в срок, указанный в п.2.7.5 настоящего договора.

2.8.3. Произвести оплату за свой счет всех расходов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на свое имя на Участок.

2.8.4. Оплатить стоимость Объекта в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.8.5 Риск случайного повреждения Объекта с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества несет Покупатель.

2.8.6. За свой счет обеспечить создание (подведение) инженерной инфраструктуры (электрических сетей, водоснабжение, газификация, подъездных путей и элементов благоустройства) к участку путем заключения соответствующих договоров с Управляющей компанией.

2.9. Стороны договорились, что на переданный Покупателю земельный участок и неоплаченный им полностью возникает право залога продавца.

2.10. Право собственности возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права и права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Покупатель вносит (перечисляет) Продавцу задаток, предусмотренный ст.380 ГК РФ, в сумме рублей, в момент заключения настоящего договора.

3.2. При заключении сторонами основного договора уплаченный (перечисленный) задаток засчитывается в счет уплаты цены земельного участка.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Если Основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

4.2. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере.

4.3. Во всем, что не предусмотрено настоящем договором стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

5.2. В данном договоре под обстоятельствами непреодолимой силы подразумеваются: стихийные бедствия, военные действия, запретительные акты Правительства РФ, министерств, ведомств и учреждений, местных и региональных органов власти подтвержденных соответствующими документами компетентных органов.

5.3. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства, если стороны не договорились об ином.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Разногласия по настоящему Договору разрешаются по обоюдному согласию сторон. В случае недостижения соглашения, споры разрешаются в соответствии с законодательством РФ с обязательным соблюдением претензионного порядка урегулирования споров. Срок ответа на претензию – дней с момента получения. Претензии, ответы на них, уведомления направляются сторонами заказным письмом с уведомлением о вручении либо курьером по адресам, указанным в настоящем договоре.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.

7.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

7.3. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами.

7.4. Во всем остальном, не урегулированном настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

7.5. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один выдается Продавцу, один – Покупателю.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Покупатель

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Нужно ли заверять у нотариуса?

Законодательными нормами РФ не предусмотрено обязательное нотариальное заверение ПДКП. Поэтому заверять у нотариуса такой договор не требуется, однако, по желанию участников сделки они вправе обратиться к нотариусу, который обеспечит проверку законности прав владения продавцом ЗУ, а также законность оформления ДКП ЗУ и заверить подписанный контрагентами документ.

2021-08-02

Понравилась статья «Предварительный договор купли-продажи земельного участка – Образец, бланк 2021 года»? Расскажите о ней своим друзьям!

Есть вопросы?

Задайте их нашим специалистам.

Скачать

  • Бланк, doc
  • Образец, doc

Кто подписывает документ?

ПДКП обязаны подписать оба участника соглашения — продавец и покупатель. Прежде чем оформлять и подписывать ПДКП, требуется убедиться в отсутствии других лиц, желающих приобрести землю.

При этом, в основном ДКП ЗУ должны стоять подписи тех же участников сделки, которые подписали ПДКП.

Что это такое и для чего необходим?

ПДКП земельного участка является документом, содержащим предварительное оценивание условий реализации земли. Документ оформляется, если невозможно на данную дату заключить основной договор по следующим причинам:

  1. У покупателя отсутствует требуемая сумма для оплаты земельной делянки.
  2. Нет физической возможности заключения ДКП земли.
  3. У владельца земельного участка нет всех документов, необходимых для заключения ДКП земельной делянки.

Необходимость предварительного договора заключается:

  • Для получения продавцом гарантии того, что он получит деньги от покупателя, последний будет уверенным в том, что продавцом не будут измены условия соглашения. Таким образом, ПДКП земельной делянки выступает защитой интересов сторон.
  • Для исполнения взятых на себя обязательств, после подписания предварительного соглашения.
  • Для ознакомления покупателем с документами на землю.

Предмет договора

Одним из основных существенных условий ПДКП на землю выступает предмет соглашения. Предметом предварительного соглашения является обязательство сторон о заключении основного ДКП земли в ближайшем будущем.

Условия обязаны быть взаимовыгодными. При этом, в ПДКП отображаются такие же условия, которые будут отображены в основном договоре.

Кроме предмета договора к основным условиям можно отнести:

  1. Стоимость ЗУ.
  2. Порядок расчетов.
  3. Наличие/отсутствие обременений.
  4. Ответственность участников сделки.
  5. Разрешение спорных вопросов.

Образец

Как правильно оформить предварительный договор?

Законодательными нормами РФ не предусмотрен унифицированный шаблон предварительного договора. В то же время к данному документу предъявляются требования, обязательные к исполнению. Только при их соблюдении такой договор получит юридическую силу.

Содержание ПДКП такое же, как и основного ДКП и включает следующие сведения:

  • Наименование документа.
  • Место и дата его оформления.
  • Паспортные данные, при заключении договора между физлицами, или реквизиты – для юр. лиц.
  • Условия соглашения.
  • Выплата задатка, аванса, с отображением суммы и условий возврата при отказе от заключения основного договора одним из контрагентов.
  • Наличие/отсутствие обременений на ЗУ.
  • Дата оформления основного ДКП.
  • Обязательства участников сделки и ответственность сторон.
  • Наличие/отсутствие сооружений на ЗУ.

После подписания предварительного договора, документ считается вступившим в действие, и стороны должны приступить к исполнению взятых на себя обязательств, обозначенных в соглашении.

Для правильного заполнения ПДКП земли необходимо в документе отобразить следующие разделы:

Преамбула

Здесь отмечаются реквизиты сторон, с указанием:

  • Ф.И.О.
  • Паспортных данных сторон для физлиц.
  • Реквизитов для юр. лиц

Предмет договора

В разделе отображается цель заключения документа.

Основные условия

Здесь прописываются условия, которые будут отображены в основном ДКП ЗУ.

Обязанности сторон

Перечисляются обязанности продавца и покупателя.

Порядок расчета

Здесь прописывается способ оплаты, размер залога и условия его возврата.

Ответственность сторон

Порядок разрешения споров

Реквизиты и адреса сторон

При заполнении ПДКП ЗУ требуется учесть следующее:

  • Ст. 429 ГК РФ регламентирует, что для получения статуса юридической силы предварительный договор обязан быть оформленным также, как и основной договор – в письменном виде.
  • Продавец обязан проинформировать покупателя о наличии обременений на ЗУ.
  • Непременно должна отображаться стоимость ЗУ.
  • Если между участниками сделки возникают расхождения по цене ЗУ, договор будет недействительным.

Для оформления ПДКП, понадобиться предъявить следующие документы:

  • Свидетельство, подтверждающее право собственности на ЗУ или выписку ЕГРН (в выписке будут данные об наличии обременения).
  • Технический паспорт.
  • План ЗУ.
  • Акт согласования границ делянки с соседями.
  • Правоустанавливающий документ, на основании которого продавец стал владельцем ЗУ (ДКП, дарственная, завещание и т.д.).
  • Отказ от приобретения ЗУ совладельцами, при реализации надела, находящегося в коллективной собственности.
  • Согласие попечительских структур, если ЗУ реализует несовершеннолетнее лицо).

Если каких-либо документов нет, продавец обязан до даты оформления основного ДКП ЗУ подготовить их.

Обязательная информация

ПДКП можно считать упрощенной версией основного ДКП. При этом, перечень обязательной информации, которую требуется обозначить в данном документе регламентируется ст.429 ГК РФ. ПДКП обязан содержать сведения, которые можно разделить на обязательные и факультативные.

Перед оформлением ПДКП стороны обязаны:

  • Определить форму документа. Согласно ст. 429 ГК, форма соглашения обязана соответствовать форме основного ДКП, а если та не определена – разрешается лишь письменная форма.
  • Согласовать обязательные или существенные условия соглашения.
  • Если существенные условия не отобразить, договор будет считаться незаключенным.

К обязательным условиям относятся:

Преамбула, где отображаются реквизиты сторон, которые будут подписывать настоящий ПДКП и основной договор.

Предмет договора. Предмет обязан отображать указание на оформление в ближайшей перспективе основного ДКП ЗУ. Это предполагает, что участники сделки уже согласовали предмет, он однозначно ими установлен и конкретизирован. Сведения о предмете ПДКП обязаны соответствовать предмету основного договора. К примеру, по ПДКП ЗУ стороны обязуются осуществить сделку купли-продажи ЗУ с конкретной площадью и по указанному адресу. Следовательно, адрес и площадь ЗУ в основном договоре должны быть те же.

Условия основного договора, где конкретизируется предмет. При конкретизации предмета непременно требуется обозначить:

  • Наименование учреждения.
  • ОГРН.
  • Регистрационный адрес.
  • Площадь продаваемого ЗУ.
  • Его номинальная цена.
  • Прочие характеристики, обладающие существенным значением.

Условия отображаются в соответствии с правовыми нормами (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Перечисляемые условия должны касаться исполнения, как ПДКП (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ), так и основного ДКП (п. 3 ст. 429 ГК РФ). При этом, в ст. 429 ГК не указываются условия, оставляя за участниками сделки право их формулировки и определения.

Стоимость ЗУ и алгоритм финансовых расчетов. Намерение передать ЗУ в собственность покупателя не обязывает осуществлять полную выплату стоимости ЗУ на стадии оформления ПДКП. При этом, окончательная стоимость приобретаемого ЗУ в документе должна быть обозначена. Также отображается и порядок расчета за приобретенную недвижимость.

Для подкрепления серьезности намерений стороны могут договориться о выплате задатка. При этом, необходимо обозначить условие возврата задатка, при несоблюдении контрагентами взятых на себя обязательств.

Примечание. ГК РФ в ч.1 ст.381 предусматривает добровольный возврат денег, если контрагенты обоюдно договорились о прекращении ПДКП без оформления основного ДКП ЗУ.

Срок действия ПДКП. Данное соглашение заключается, если стороны не могут оформить основной ДКП ЗУ по ряду причин. Например, отсутствия денег, и для получения кредита понадобиться какое-то время. Поэтому, в соответствии с ч. 4 ст.429 ГК РФ, стороны заключают ПДКП, в котором обязуются заключить основной ДКП земли. Если в ПДКП не обозначена дата заключения основного ДКП, то срок действия такого соглашения не может превышать одного года (ч.4 ст.429 ГК РФ). При этом, при уклонении от выполнения возложенных на себя обязанностей одним из контрагентов, согласно ч. 5 ст.429 ГК РФ, второй участник сделки вправе подать иск в судебную инстанцию не позже 6-ти месяцев с момента прекращения действия ПДКП.

Основные условия

При заключении ПДКП стороны включают основные условия, которые должны быть обозначены в основном ДКП. Участники соглашения самостоятельно устанавливают условия сделки.

Сюда относится:

  1. Предмет договора.
  2. Цена ЗУ.
  3. Алгоритм расчетов.
  4. Предоставление сведений о наличии обременений.
  5. Права и обязанности контрагентов.
  6. Ответственность сторон и пр.

Так как утвержденного шаблона ПДКП не существует, типовую структуру документа можно скачать в конце данной статьи.

Основными условиями ПДКП выступает предмет и цена ЗУ. Это регламентируется ст. 554 и 555 ГК РФ.

При обозначении в качестве предмета земельного участка, необходимо отобразить территорию, с указанием установленных границ участка. В соглашении четко нужно обозначить основные параметры ЗУ, с указанием площади, ВРИ, расположения.

Также, в соглашении необходимо четко обозначить цену земельного надела. Стоимость ЗУ, который является предметом ДКП, может быть обозначена:

  • Общей денежной суммой.
  • Стоимостью одной сотки, с указанием площади.
  • Процентом от кадастровой цены ЗУ.

Участники соглашения могут, по договоренности между собой, обозначить, что оплата за ЗУ будет осуществляться в рассрочку.

Если по каким-то условиям стороны договориться не могут, то такой договор признается недействительным.

Законом не установлено обязательное нотариальное удостоверение ПДКП. Но если участники соглашения проявили желание заверить документ нотариусом, никто не вправе запретить им осуществить такое действие.

Обязательства

Оформляя ПДКП, стороны обязаны заполнить раздел обязанностей, где требуется обозначить права и обязанности сторон.

Так, например, продавец обязан:

  • Предоставить необходимые документы на ЗУ, подтверждающие принадлежность ему продаваемой земли.
  • Поставить ЗУ на учет в Кадастровое ведомство.
  • Подготовить остальные документы на участок.
  • Передать ЗУ покупателю.

Покупатель в свою очередь обязан:

  • Заключить основной ДКП ЗУ.
  • Принять ЗУ в сроки, отображенные в ДКП.
  • Своевременно оплатить стоимость участка и т.д.

До подписания предварительного соглашения необходимо проверить чистоту следующих юридических документов:

Подписанные предварительный договор купли-продажи выступает как вступившее в силу обязательство по выполнению прописанных в нем условий.

В случае если в предварительном договоре не прописан срок заключения основного, то по умолчанию  он не превышает полугода с подписания предварительного соглашения. Если за этот период основной договор не будет заключен, то предварительный договор утрачивает свою силу.

Таким образом, наличие заключенного предварительного договора о купле и продаже земельных участков является хорошим подтверждением намерений, как продавца, так и покупателя о покупке – продаже земельного участка. Не стоит им пренебрегать.

У вас есть вопрос юридического характера?

Видео: Основные требования к предварительному документу купли-продажи участка земли

В следующем видео эксперт ответит на вопрос, какие условия выдвигаются к предварительному документу купли-продажи земельного участка:

Правильно составленный предварительный договор купли-продажи земли является гарантией того, что обе стороны в случае чего получат надлежащие им средства и материальные ценности. Составляя договор самостоятельно, вы рискуете упустить важные моменты, поэтому рекомендуется передавать это дело квалифицированным юристам.

Заметили ошЫбку

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Составление предварительного договора купли-продажи и его образец

Предварительный договор купли-продажи участка является двухсторонним документом, поэтому он должен заверяться подписями или печатями обеих сторон. Эти атрибуты будут свидетельствовать о том, что каждая из сторон была ознакомлена с условиями и полностью согласна на их выполнение.

Общая структура документа имеет следующий вид:

1. Название документа. Наименование договора обязательно должно прописываться в полном виде, то есть «Предварительный договор купли-продажи земельного участка».

2. Дата. После названия документа обязательно должна присутствовать дата его составления.

3. Стороны. После указания даты прописываются стороны, которые являются участниками договора. В случае если это физические лица, то указывается полное ФИО, паспортные данные, если же юридические — реквизиты компании, ее полное наименование.

4. Основной текст. В основном тексте прописываются не только условия предварительного соглашения купли-продажи, но и основного. Стандартная структура документа подразумевает наличие следующих пунктов:

  • Предмет договора (описание самого земельного участка, а также отношений между сторонами).
  • Условия основного договора (предварительное согласование условий, в соответствии с которыми будет составлен основной договор).
  • Обязанности сторон (полностью прописываются обязанности сторон по исполнению договора).
  • Ответственности (указываются те ответственности, которые будут накладываться на каждую из сторон в случае невыполнения условий договора).

Также в основном тексте могут быть прописаны действия в случае форс-мажоров, способы разрешения споров и т.д.

5. Реквизиты. После основного текста обязательно должны дублироваться полные реквизиты обеих сторон.

6. Подписи. Обе стороны должны поставить свои подписи, которые будут свидетельствовать об ознакомлении и согласии с условиями предварительного договора.

Такая структура документа не является унифицированной и может претерпевать изменений в зависимости от особенностей сотрудничества сторон и отношений между ними.

Составление предварительного договора купли-продажи – это весьма сложная процедура, которая требует определенной юридической подготовки и опыта. Поэтому предлагаем вам ознакомиться с примером его составления, в котором прописаны основные моменты.

18,53 Kb

пример предварительного договора купли-продажи ЗУ в формате .docx (Word)

Данный образец может использоваться вами в качестве шаблона для составления собственного договора. Вам достаточно будет изменить лишь некоторые пункты.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка обязательно должен проверяться на отсутствие грамматических и смысловых ошибок. В противном случае он может быть признан недействительным.

Когда используется?

Причины составления предварительного договора с точки зрения продавца:

  • С земельного участка, который выставляется на продажу, не сняты обременения, например, он является залоговым имуществом.
  • Документы, которые должны прилагаться к земельному участку, еще не заполнены в соответствии с законодательством. Часто подобное случается при оформлении кадастрового паспорта.

В свою очередь, покупатель также может запросить у продавца составление предварительного договора купли-продажи земельного участка. Для него такой документ может быть необходим по следующим причинам:

  • Участок приобретается в кредит и средства еще не выданы кредитным учреждением из-за каких-то формальностей.
  • Земельный участок приобретается в счет средств, полученных с продажи другой недвижимости, которая еще находится в продаже.

В конце концов, причиной составления предварительного договора купли-продажи может служить простое отсутствие достаточной суммы денег для приобретения в данный момент времени.

Стоит отметить, что при составлении документа обязательно должны оговариваться сроки купли-продажи. Если конкретная дата не указана, то основной договор должен быть заключен в течение года после подписания предварительного.

Порядок расторжения

В соответствии с законодательством расторжение документа является возможной процедурой. Она может реализовываться по двум причинам:

1. По обоюдному согласию сторон с возмещением средств задатка или других выплат, которые были переданы покупателю при составлении. Стоит отметить, что условия расторжения могут быть изменены в соответствии с теми требованиями, которые предусмотрены в самом документе.

2. В судебном порядке по инициативе одной из сторон. Причиной тому может служить:

  • Существенные нарушения условий предварительного договора одной из сторон.
  • В иных случаях, которые предусмотрены в договоре. Они самостоятельно назначаются и согласовываются сторонами при подписании документа.

Во втором случае, если одна из сторон не явилась по отправленной из суда повестке, то она признается уведомленной. В таком случае дело закрывается в пользу истца, то есть – стороны, которая явилась в суд.

Если продавцу была выдана денежная сумма в качестве аванса, но он подал иск на расторжение договора, а вторая сторона не явилась для возврата средств, то истец должен подать запрос в банковские учреждения и вернуть средства на счет покупателя, если иные условия не предусмотрены в самом документе.

Нюансы в составлении предварительного договора

Существуют некоторые важные нюансы, которые касаются составления предварительного договора купли-продажи земельного участка. От их учета зависит выгодность сделки для той или иной стороны, поэтому их обязательно следует рассмотреть подробнее:

  • Объект договора обязательно должен быть конкретизирован. То есть, в нем должна быть прописана детальная информация об участке: площадь, расположение, назначение и т. д.
  • В договоре могут быть прописаны условия по выплате неустойки в том случае, если одна из сторон нарушает условия. Наиболее часто ее размер составляет 0,1% от общей стоимости участка.
  • В предварительном договоре на земельный участок обязательно должны прописываться те объекты, которые располагаются на его территории. Если они не зарегистрированы, то это требование опускается.
  • В случае приобретения участка под сельскохозяйственные нужды, покупатель имеет право затребовать проведение анализа почвы до момента подписания предварительного договора. В случае изменения ее качеств на момент окончательной оплаты покупатель имеет полное право отказаться от покупки.
  • Для своей защиты покупатель имеет право прописывать любые требования в договоре, касающиеся земельного участка, который является его объектом. В случае изменения каких-либо характеристик документ может быть расторгнут.

Подводные камни

В силу ст.429 ГК РФ при уклонении от заключения предварительного договора одна из сторон может принудить вторую сторону основное соглашение все же подписать, именно поэтому и дом, и участок стоит осмотреть весьма тщательно.

Ведь возможны скрытые недостатки, которые проявятся впоследствии. И тогда предварительный договор можно будет расторгнуть на вполне законных основаниях, основное соглашение по тем же основаниям признать ничтожным сложнее.

Также желательно внимательно ознакомиться с техническим паспортом на дом и хозяйственные пристройки, которые должны присутствовать на плане. Если та же баня в плане отсутствует, узаконить ее как самострой будет сложно.

Следует обязательно учесть расположение построек на земельном участке, а также расстояние между ними. Нарушении норм СНИПов чревато штрафными санкциями.

Нужно обратить внимание на порядок приобретения права собственности. Если дом перешел по наследству и в ближайшее время, споры за имущество могут и продолжиться, особенно если появиться родственник с восстановленными сроками либо же претензиями на обязательную долю.

Важно! Вопрос о наличии супруга или супруги тоже нужно уточнить, т.к.  имущество могло быть приобретено в браке.

Как обезопасить себя и составить соглашение правильно?

Предварительный договор можно назвать упрощенной версией основного договора, так как закон не требует письменного закрепления всех условий процесса перехода права собственности домовладения, от одного владельца к другому. Но во исполнение ст.429 ГК РФ документ должен включать в себя определенные сведения.

Предмет

Одним из существенных условий преддоговора является предмет сделки, который подразумевает:

  • намерение в будущем заключить основной ДКП;
  • объект соглашения, а именно дом с земельным участком.

Во избежание дальнейших разногласий и возникновения спорных вопросов между сторонами в соглашении указывается полный адрес места нахождения домовладения, площадь, а также основания возникновения права собственности на объект сделки.

Порядок финансовых расчетов

Намерение передать дом с участком в собственность иного лица не влечет за собой обязанность по выплате полной стоимости дома на стадии заключения преддоговора. Но окончательная цена приобретаемой недвижимости в документе отражается, как и порядок ее расчета.

Для подкрепления своих намерений продавец и покупатель могут оговорить выплату задатка. При этом если условие о выплате определенной суммы включается в договор, стороны должны помнить о возможности возврата средств при нарушении условий по вине одного из них.

Справка! Также нормами ч.1 ст.381 ГК РФ предусмотрено добровольное возвращение денег, если продавец и покупатель пришли к обоюдному соглашению о расторжении предварительного соглашения досрочно без заключения договора купли-продажи.

Сроки исполнения обязательств по преддоговору

Преддоговор заключается, если стороны не имеют возможности оформить основное соглашение по ряду причин, допустим, при оформлении ипотечного кредита или пребывании в ином городе.

Но ожидать пока причины самоустраняться нецелесообразно, поэтому в соглашении  указывается дата, к которой продавец и покупатель обязуются оформить сделку в силу ч.4 ст.429 ГК РФ.

Если по какой-либо причине стороны не оговорили дату заключения основного договора, согласно ч.4 ст.429 ГК РФ, сделка должна быть совершена в течение года с даты подписания предварительного договора.

При этом в случае уклонения от выполнения взятых на себя обязательств одной из сторон в рамках ч.5 ст.429 ГК РФ вторая сторона вправе обратиться в суд на протяжении 6 последующих месяцев с даты истечения срока договора.

Обязательства сторон

Данный раздел договора включает в себя дополнительные обязательства сторон, которые не носят обязательный характер по закону, но прописываются во избежание дальнейших сложностей на стадии заключения основного соглашения.

Так, покупатель может оговорить требования о:

  • снятии с регистрации до перехода прав собственности;
  • погашении коммунальных платежей;
  • сохранности дома и участка в надлежащем состоянии;
  • запрете на оформление обременения либо же частичное отчуждение даже в виде сдачи в аренду.

Заключительные положения

Данный подраздел включает в себя:

  • ответственность сторон, то есть возврат задатка;
  • порядок расторжения договора;
  • количество экземпляров;
  • общие формулировки о разрешении спорных вопросов, не отраженных в данном договоре в порядке определенном законом.

Важно! В силу п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи дома с участком заключается только в письменной форме. Устная договоренность не влечет каких-либо юридических последствий и не обязывает продавца в будущем заключать основной договор купли-продажи.

  1. Скачать бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом
  2. Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Отличия от основного соглашения

Нормы гражданского законодательства не предусматривают обязательного заключения предварительного договора при продаже земельного участка с домом, а только предлагают вариант закрепить намерения о заключении будущей сделке.

А так как преддоговор является только номинальной договоренностью, он отличается от основного соглашения купли-продажи и предусматривает для сторон разные по смыслу юридические действия.

Таблица отличий

Основной договор Предварительный договор
Содержит в себе подробное описание всего домовладения Прописывать все комнаты, размер участка и все хозяйственные постройки не обязательно
Утвержденная стоимость дома с участком подлежит полной оплате после подписания документа Оплата в полном объеме не вноситься, хотя окончательная сумма и определяется. Может быть включено условие о выплате задатка либо аванса в порядке ст.380 ГК РФ
Документ вступает в силу с даты подписания и не имеет обратной силы, если не оспорен в суде ввиду нарушения норм закона Соглашение имеет ограниченный срок действия, максимум 12 месяцев
К основному соглашению прикладывается ряд документов: акт о передаче имущества, опись, расписка о передаче денежных средств Дополнительные документы не составляются
Соглашение проходит государственную регистрацию Документ не регистрируется в государственных органах
В ряде случаев необходимо нотариальное заверение по закону К нотариусу обращаться не обязательно

В силу ст.381 ГК РФ в случае, если предварительный договор предусматривает выплату задатка, и соглашение не повлекло за собой заключение основного договора, средства подлежат возврату, но с учетом некоторых обстоятельств. Если в расторжении соглашения виновна сторона передавшая задаток, он не возвращается, если же виновником выступает получатель, деньги возвращаются в двойном размере.

Заключение

Оформление предварительного договора с точки зрения закона является только намерением заключить основной договор впоследствии. Но соглашение имеет юридическую силу и может повлечь за собой ряд последствий, в частности понуждение к заключению сделки купли-продажи.

Именно поэтому к составлению документа следует подойти серьезно и прописать все условия, от существенных до дополнительных, особенно если возникают некоторые опасения.

Рекомендуем другие статьи

Что это за документ?

Предварительный договор – это соглашение на основании которого, стороны обязуются в будущем подписать основной документ по правилам, установленным нормами закона.

Он может заключаться как в отношении обязательств по передаче имущества другому лицу в порядке купли-продажи, так и оказания услуг либо же выполнения определенных работ.

Не смотря на то, что документ содержит в себе только намерение продавца и покупателя об оформлении сделки, уклониться от выполнения предварительных условий достаточно сложно.

Так, в силу ст.429 ГК РФ в случае, если одна из сторон не желает подписывать основное соглашение и выполнять определенные договоренности в установленные сроки,  вторая сторона в порядке ч.4 ст.445 ГК РФ вправе обратиться в суд для понуждения заключения соглашения в принудительном порядке.

Но данная особенность предварительного соглашения только одна из функций, которые выполняет документ.

Соглашение необходимо еще и по следующим причинам:

  • во исполнение требований ст.429 ГК РФ документ должен содержать в себе ряд условий, которые позволяют идентифицировать предмет сделки, то есть передачу дома, расположенного по определенному адресу, а не любой;
  • договор может включать перечень объектов на земельном участке, количество которых может и уменьшиться до заключения основного соглашения;
  • формуляр может отражать примерное состояние жилого дома, в частности, благоустроенность;
  • в документе можно зафиксировать стоимость покупки, на случай если продавец захочет увеличить цену без оснований по прошествии времени;
  • договор определит сроки заключения основного документа.

Таким образом, преддоговор выступает своеобразной страховкой, которая позволяет сторонам определить свои намерения четко и в законодательном поле. А также предоставляет рычаги, которые в будущем помогут подписать основной договор купли-продажи либо же избежать последствий невыгодной сделки.

Важно! Предварительный договор не предоставляет права будущему владельцу пользоваться либо же распоряжаться участком с домом с момента подписания, если иное не определено в договоре. А также составление документа не влечет за собой возникновения права собственности без подписания основного соглашения купли-продажи.

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: