Правила перепланировки квартир в Москве

Добрый день. В этой статье мы обсудим следующее: Правила перепланировки квартир в Москве. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь. Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Правила перепланировки квартир в Москве

Правила перепланировки квартиры для жилых комнат

В соответствии с п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10, все жилые помещения и кухни квартиры должны иметь естественное (дневное) освещение, причем не менее установленной нормы.

При выполнении перепланировки нельзя, чтобы жилая комната «попала» под туалет или ванную комнату соседей сверху, поскольку тем самым вы ухудшите себе жилищные условия, а это тоже делать запрещено. Поэтому, как правило, комнату расширяют на коридор или за счет демонтажа встроенного шкафа, поскольку такие мероприятия относятся к разрешенному типу перепланировок. А вот законно увеличить комнату за счет мокрых зон квартиры – санузла, ванной и кухни – возможно только в квартире на последнем этаже. При этом расширить комнату на кухню можно будет только в том случае, если кухня соседа снизу снабжена электрической плитой и не имеет газового оборудования. Ширина комнаты должна быть не менее 2.25 метров.

Нормы перепланировки кухни

Кухни, оборудованные газовыми плитами, должны отделяться от смежных помещений дверью с плотным притвором или перегородкой. Поэтому демонтировать ненесущую стену между газифицированной кухней и жилой комнатой и оставлять полученное пространство открытым нельзя (п. 10.17 Приложения 1 к ППМ №508-ПП), придется между помещениями устанавливать мобильную перегородку типа двери-купе.

Кроме того, при устройстве проема в стене, разделяющей комнату и кухонное помещение с газовой плитой, необходимо будет предусмотреть установку плотно закрывающейся двери, иначе перепланировку не согласовать. Если дверной проем устраивается в несущей стене, то должно производиться его усиление стальной рамой, а максимальные размеры проема и тип усиления рассчитываются автором проекта дома.

На фото проемы в несущих стенах, усиленные металлоконструкциями:

Чаще всего в одной квартире разрешают устраивать не более одного проема и только при условии, что этот проем не ухудшит несущую способность конструкций.

Поскольку п.24 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещено размещение кухни над комнатой, то расширить кухонное помещение на часть площади жилого могут только жители первых этажей или владельцы квартир на вторых этажах в домах, где на первом этаже находятся нежилые помещения. Но это при условии, что в квартире установлена электроплита, а между помещениями ненесущая стена. Это связано с тем, что демонтаж несущих стен запрещен, как и размещение газифицированного помещения «над» и «под» жилыми комнатами. Поэтому в квартире с газовым оборудованием расширить кухню на комнату нельзя ни на каком этаже.

Нормы перепланировки кухни при расширении на площадь санузла и ванной:

Все тем же пунктом 24 ПП № 47 запрещено размещение санузлов и ванных комнат над кухнями. Поэтому собственники квартир зачастую путаются в возможных мероприятиях с данным элементом. Ниже мы разберем по порядку возможности увеличения кухонь за счет ванн и санузлов.
1
. Квартира расположена на первом этаже, либо выше. К сожалению подобное мероприятие не согласуемо, это исходит из того, что расширяясь кухней за счет ванной или санузла получается что кухня санузел или ванная соседей сверху располагается над вашей новой кухней, что является ухудшением ваших жилищных условий. Конечно собственник может сказать, это моя квартира, хочу ухудшаю, хочу улучшаю, но в законодательстве возможности ухудшения жилищных условий самим себе не предусмотрена, там просто написано «запрещаются перепланировки ухудшающие условия проживания» и не расписано кому. Поэтому в данном случае жилищная инспекция выдаст отказ.
2
. Квартира расположена на последнем этаже. В данном случае перепланировка будет согласована. Ведь согласно правилам, есть запрет на размещение санузлов и ванн над кухнями, здесь же такого нет, так скажем это частный случай, ведь на квартирой нет другой квартиры, в соответствии с этим нормы соблюдаются.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Сейчас читают

Как купить квартиру онлайн в ипотеку со скидкой

Как оформить ипотеку для семей с детьми по льготной ставке

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Была ли эта статья полезна?

Полезная рассылка

Подпишитесь на рассылку и получайте свежие материалы из нашего журнала

Что будет, если не согласовать перепланировку

Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.

Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).

Как согласовать перепланировку квартиры в 2022 году: пошаговая инструкция 

Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.

За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.

2

Согласование перепланировки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:

  • заявление
  • проект перепланировки
  • правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН

Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя. 

Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.

Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.

Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.

Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав. 

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

Что нужно согласовывать, а что нет

Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство. 

К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.

Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.

Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.

Изменения в согласовании перепланировок в 2022 году

Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2022 году в этот документ внесли ряд изменений. 

Сначала согласование, потом ремонт

Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.

Перепланировка до оформления права собственности

Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:

  • акт сдачи-приемки
  • договор долевого участия или уступки прав
  • копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.

Сокращенный пакет документов

Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Обязательный выезд комиссии

Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.

Выселение вместо штрафа

Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.

Перепланировка и самоизоляция 

Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.

Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через сайт Мэра Москвы.

Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.

Новые правила перепланировки квартир в Москве.

1. Для начала перечислим мероприятия по ремонту жилых помещений, которые по-прежнему требуют согласования по проекту, выполненному организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующим работам от саморегулирующей организации, в соответствии с новым постановлением о перепланировке:

Эти мероприятия перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 в последней редакции:

  • устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат;
  • устройство несущих стен.
  • прорезка проемов в междуэтажных перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
  • прорезка проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;.
  • заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • изменение конструкции полов (любые изменения полов или устройство новых) в домах с деревянными перекрытиями;
  • монтаж перегородок, создающих нагрузку более 150 кг/м2- для железобетонных перекрытий;
  • монтаж любых перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
  • установка или демонтаж лестниц, пандусов, ступеней, подиумов.
  • устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш;
  • устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается;
  • создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) (сюда же относится демонтаж подоконных блоков);
  • любая перепланировка или переустройство в объекте культурного наследия;

Постановление Правительства, устанавливающее новые правила перепланировки квартиры

Из списка работ убрали необходимость согласовывать по проекту замену газовой плиты на электрическую, а также перестановку газовой плиты в пределах кухни и изменение конструкции полов в домах с железобетонными перекрытиями.  Совсем отменили необходимость согласования остекления балкона и установку кондиционера, что является существенным благом. Некоторые пункты наоборот добавили: надо согласовывать по проекту монтаж или демонтаж лестниц, подиумов, ступеней, пандусов; устройство перегородок, создающих нагрузку более 150 кг./кв.м. и др. Добавили возможность согласования антресоли, хоть и с ограничениями.

Если при перепланировке квартиры затрагивается один из типов этих работ, то согласовывается он по той же схеме, что и раньше: сдаем необходимые документы в Жилищную инспекцию, получаем разрешение на перепланировку, выполняем ремонт, вызываем комиссию и получаем акт о выполненной перепланировке, вызываем техника БТИ и получаем новые инвентаризационные планы. Только теперь документы сдаются не напрямую в Жилищную иснпекцию или МФЦ, как было раньше, а в соответствии с п.1.3 Приложения 2 ППМ № 508 в электронном виде через личный кабинет Портала госуслуг. В МФЦ сейчас можно получить лишь готовые документы в бумажном виде, если отметить такую опцию при подаче документов на Портале госуслуг.

2. Работы, не указанные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508, но требующие внесение изменений в планы БТИ, согласовываются по эскизу. Для внесения необходимых изменений в планы БТИ  (например, передвинули ненесущую перегородку между комнатами, переставили унитаз и т.д.) в соответствии с пунктом 21 Приложения 1 на эти работы необходимо будет получать акт о завершенной перепланировке на основании эскиза (схематичного отображения всех изменений в планировке на поэтажном плане БТИ) после выполнения самой перепланировки.

Разрешение на ремонт по новым правилам перепланировки квартиры

Необходимость согласования перепланировки по эскизу уже после её выполнения может поставить собственника квартиры в очень неприятное положение. При выполнении ремонта, даже не выполняя работы, указанные в пунктах 2 и 3 Приложения 1,  можно нарушить санитарные, технические или иные нормы, предусмотренные действующими нормативными правовыми актами (к примеру, сделать выход из санзула в жилую комнату, или расширить санузел на кухню). В итоге собственник сделал ремонт, вызвал комиссию, а она нашла у него нарушение норм СаНПинов, СНиПов, постановлений и т.д., о которых среднестатистический человек даже не подозревает. Ведь инспектора можно вызывать только когда ремонт закончен вместе с чистовой отделкой. В итоге собственнику квартиры выпишут предписание вернуть дорогостоящий ремонт в исходное положение. Придется возвращать ремонт в части нарушенных работ в исходное положение. Поэтому мы рекомендуем прежде чем выполнять ремонт тщательно ознакомиться с перечнем запрещенных работ, а лучше провести консультацию со специалистом. Список запрещенных работ при перепланировке перечислен в пункте 10 Приложения 1, а также подробно рассмотрен в статье незаконная перепланировка.

3. Новые правила легализации перепланировки квартир позволяют в соответствии с п. 23-24 Приложения 1 согласовывать перепланировку на основании типовых проектов перепланировки. В этом случае заявитель при обращении в Мосжилинспекцию через Портал госуслуг вместо проекта перепланировки указывает ссылку на соответствующий типовой проект. У разработанных типовых проектов, которые размещены в открытом доступе, к сожалению, присутствует ряд недостатков:

  • они разработаны только для серий, авторами которых является МНИИТЭП ( и то не для всех). Таким образом, в типовом каталоге никак не представлены кирпичные и монолитные дома, серии домов других авторов (КОПЭ, П-55, И-209 и т.д.);
  • количество вариантов планировок для каждой серии очень мало;
  • 90% работ, представленных в каталоге, теперь итак согласовываются не по проекту.

Более того новые правила оформления перепланировки говорят, что для того, чтобы воспользоваться типовым проектом, Ваша планировка должна полностью во всех моментах (положении перегородок) совпадать с типовой. Это существенно ограничивает возможности по реализации желанного дизайна и интерьера квартиры.

Таким образом, по типовым проектам получается согласовывать очень малое количество реально осуществляемых перепланировок.

Титул техзаключения от автора проекта дома

4. В соответствии с пунктом 1.4.8 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508 к любому проекту перепланировки необходимо прикладывать заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ. Если при перепланировке не затрагиваются несущие конструкции, то данное заключение может быть выполнено в любом проектном бюро, имеющем для этого допуск Саморегулируемой организации. При затрагивании несущих конструкций техзаключение должно быть выполнено в организации, являющейся проектировщиком дома. Это серьезное ужесточение, так как автор проекта дома является монополистом и запрашивает за свои услуги цены, значительно превышающие рыночные.

5. Еще несколько менее существенных пунктов новых правил оформления перепланировки:

5.1. Приемочная комиссия в соответствии с пунктом 17 Приложения 1 ППМ № 508 состоит теперь помимо разработчика проекта перепланировки и исполнителя работ только из инспектора Жилищной инспекции. (При затрагивании общедомового имущества должен ещё присутствовать представитель Управляющей компании).

Таким образом, комиссия теперь состоит не из трёх представителей как раньше (жилищная инспекция, управа, управляющий многоквартирным домом), а только из одного. Это существенное улучшение. Так как у одного человека меньше придирок на приёмке, чем у троих.

5.2. В соответствии с п.3.3.3.2.7.2.2 Приложения 2 в случае, если комиссией установлены факты несоответствия произведенных работ согласованному проекту, то Мосжилинспекция отказывает заявителю в оформлении акта о завершенном переустройстве и перепланировке и выдает предписание о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние в части работ, произведенных в нарушение согласованного проекта перепланировки (даже если эти работы не запрещены).

То есть формально, если Вы согласовали демонтаж подоконного блока, а в процессе ремонта ещё решили и санузел расширить за счёт нежилого помещения (не нарушая никаких норм) и инспектор это заметил, то Жилищная инспекция выдаёт Вам предписание вернуть санузел в прежние габариты. Придется пересогласовывать перепланировку.

5.3. Пока не повышены штрафы за незаконную перепланировку. В кодексе города Москвы об административных правонарушениях они остались прописаны в тех же размерах, но по словам начальника Жилищной инспекции О.В. Кичикова Мосжилинспекция пока взяла паузу в данном вопросе и в будущем планируется их увеличение. Для юридических лиц данный размер штрафа уже увеличили до 300 000- 350 000 рублей.

В целом можно констатировать, что все Постановления, вносившие изменения в Постановление Правительство Москвы № 508 на момент 2022 года, лишь незначительно  меняли перечень работ по оформлению перепланировки. Сильнее менялись сами инструменты согласования. К сожалению, Постановление по-прежнему оставило много открытых вопросов, а, следовательно, Жилищная инспекция каждого округа и даже каждый отдельный чиновник трактует их по-разному.

Надеемся данная статья помогла Вам узнать немного больше и понять правила перепланировки квартиры в Москве.

Добавить в закладки

                              Понравилась статья? Поделиться с друзьями: