Обязательное межевание дачных участков по новому закону

Доброго времени суток, уважаемые посетители! В данной статье пойдёт разговор про Обязательное межевание дачных участков по новому закону. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно! Приятного чтения

Сколько это стоит

Межевание проводится специализированной землеустроительной компанией в соответствии с тарифами, максимальный размер которых установлен государством. На стоимость этих работ влияют категория земли, на которой находится надел, рельеф местности, ее сложность, площадь проведения работ, количество привлеченных специалистов и применяемое ими оборудование, так что стоимость межевания дачного участка получится индивидуальной для каждого случая.

Услуга не дешевая: в Московской области, например, цены начинаются от 12 000 рублей.

Вы что-то слышали про межевание дачного участка бесплатно? Новый закон 2022 это предусматривает в двух случаях:

  1. Земля выкупается или арендуется у муниципалитета в порядке аукциона (процедура проводится за счет муниципалитета).
  2. Кадастровые работы производятся комплексно, т. е. кадастровыми кварталами, и в такой квартал включают все наделы в квартале. Целью здесь является сокращение неучтенных землевладений и увеличение сборов по земельному налогу.

Об авторе статьи

Александр Борисович Букашка
Разрешите представиться: Букашка, Александр Борисович.
Коренной петербуржец.
Умею отстаивать свои права и разбираться в документообороте.

Последние публикации автора

comments powered by HyperComments

Законы все время меняются, но Сашка Букашка поддерживает статью в актуальном состоянии.

Подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы не пропустить важное:

Популярные материалы:

22.05.2022

22.05.2022

21.05.2022

Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, вы даете свое согласие на работу с этими файлами.

Adblock
detector

Как это выглядит на практике

Предположим, вы приобрели в 90-х – начале 2022 годах недвижимое имущество (дом, коттедж, дачу и прочее) с кусочком земли, который не зарегистрирован в Росреестре. Сегодня при проведении проверки исполнения земельного законодательства вас вправе привлечь к административной ответственности (назначат штраф).

Межевание: обязательно или нет

Закрепление границ участка является необходимой процедурой для собственника в ситуациях:

  • узаконивания площади надела, если со временем размер изменился в большую или меньшую сторону;
  • при совершении любых сделок с земельным наделом;
  • при выделении доли в собственности нескольких владельцев и оформлении на нее права отдельно от других;
  • при решении споров о границах с собственниками соседних земель;
  • при восстановлении границ, если они были определены ранее, но в генеральном плане территории отсутствуют (СНТ).

Каждый сам волен решать, оформлять ли ему документы или нет, но чтобы избежать ответственности и других негативных последствий из-за отсутствия документов на него, это сделать необходимо.

Что делать, чтобы этого не произошло

До начала 2022 года все операции с территориями, не имеющими границ, признавались законными, но теперь это стало невозможным. Если требуется совершить сделку с участком (купить или продать), владельцу придется заказать услуги межевания.

По новым законодательным нормам, межевание дачного участка в 2022 году — необходимое условие владения землей по праву и ее распоряжения. Это процедура проведения работ, устанавливающих четкие границы надела при помощи точек и координат, составление чертежа, определяющего точную площадь и расположение относительно других подобных объектов.

С 2022 года станет невозможно продать, обменять, сдать в аренду или оформить во владение землю, если не проведено межевание земельного надела.

За последние годы в Земельном Кодексе РФ произошло множество изменений. Например, с 1 января 2022 года законную силу получили положения, определяющие обязательную регистрацию участков формы СНТ и ОНТ. А такая форма владения землей, как дачное товарищество, перестала быть актуальной.

С 2022 года межевание территории стало обязательной процедурой, так как на ее основе регистрируются земли, и оформляется разрешение на возведение объектов строительства. Без процедуры также не обойдутся владельцы садового участка, на которых планируется постройка дома. Уже в 2022 году продажа земельного участка без межевания невозможна.

Межевание – одна из составляющих кадастровых работ. Весь порядок, а также нормативная база опираются на ФЗ N221 от 24.07.2007 года. Этот Федеральный закон регламентирует порядок работ, которые нужны для постановки и нахождения на учете в государственном кадастре недвижимости. В этом перечне задач также есть и составление межевого плана.

Для кадастрового учета важную роль играют точные координаты нахождения участка, его обозначенные границы, а также отсутствие каких-либо притязаний на них. Поэтому межевание – обязательная работа для получения полных прав на самостоятельное распоряжение земельным наделом.

Во всех случаях результатом межевания выступает межевой план. Этот документ направляется в территориальный орган Росреестра в случае, если владелец участка хочет оформить на него полноценные юридические права, зарегистрировать его или выставить предметом сделки.

Все документы составляются на основе информации, которую измерил и предоставил кадастровый инженер. Для межевания его услуги – единственный вариант быстрого и законного определения границ территории, пребывающей в собственности отдельного владельца. Также эти данные важны при наличии территориальных споров между группой собственников одного или соседствующих участков.

Из чего состоит процедура

Процедура межевания дачного участка в 2022 году подразумевает следующий порядок работ:

  1. Подготовительный этап. Перед началом работ проводится тщательное изучение технической документации, касательно участка, а также ее особых топографических знаков и границ геодезии.
  2. Разрабатывается план по проведению межевых работ. После утверждения плана собственнику сообщают о дате и времени визита кадастровых инженеров.
  3. После этого о предстоящей процедуре также оповещаются соседи.
  4. По приезду кадастровые инженеры устанавливают координаты земельного надела, определяют его точную площадь, а также изготавливают чертеж участка.
  5. Если все выполнено правильно и в полной мере, результаты работы согласовываются с городской муниципальной службой.

После подтверждения от администрации, происходит окончательное документальное оформление плана участка и межевого дела.

В 2022 году были внесены изменения для проведения процедуры межеванияИсточник yandex.net

Как проводить межевание участка

Нормативно-правовую базу, а также порядок проведения межевания участка можно узнать из ФЗ N221 от 24.07.2007 года. Отдельно нужно учесть поправки, которые были в него внесены 1 января 2022 года.

Необходимые документы

Для начала необходимо собрать минимальный пакет документов, который состоит из:

  • доверенности (опционально);
  • паспорт гражданина РФ, который владеет участком;
  • документами, свидетельствующими о праве собственности владельца на этот участок.

Документами, подтверждающими права собственности, могут выступать:

  • договор о совершении сделки купли-продажи на земельный надел;
  • свидетельство о регистрации или вступлении в права на наследство;
  • договоренность о дарении участка;
  • если ЗУ раньше находился в муниципальной собственности, необходимо свидетельство о его передаче гражданину.

Также дополнительно могут запросить документы, если участок не был подключен к основным центральным коммуникациям.

Наличие всех необходимых документов – обязательное условие для всехИсточник yandex.net

Порядок работ

Весь процесс межевания можно разделить на следующие основные этапы:

  1. Поиск кадастрового инженера и заключения с ним договора на предоставление услуг. Важно, чтобы специалист имеет подтверждение своей квалификации в виде особого аттестата.
  2. После заключения договора выбирается дата приезда специалиста на участок. В назначенное время он проводит документальную фиксацию координат границ надела, при помощи профессионального оборудования делает соответствующие метки и рассчитывает точную площадь территории. На основе этой информации он будет составлять межевой план.
  3. Если участок граничит с соседскими наделами, все работы согласовываются с их владельцами. Для этого за месяц им высылается письменное уведомление, и если они не приходят на процедуру установлений границ, она проводится без их участия.
  4. После этого вся информация собирается вместе и формируется отдельное межевое дело. В договоре также прописывается конечный срок, до которого должен быть предоставлен план территории.
  5. Получение межевого плана с описанием. С этими документами собственник может обращаться в вышестоящие органы для постановки участка на учет через МФЦ или Росреестр.

Как получить бесплатное межевание

В получении бесплатной услуги и в том, сколько стоит межевание участка в 2022 году, больше всего заинтересованы те граждане, который еще не зарегистрировали свой земельный надел. По новому закону они могут сделать это бесплатно до 31.12.2022 года в случаях:

  1. Надел берется в аренду или покупается у городского муниципалитета. В таком случае за процедуру платят местные власти.
  2. Межевание будет проведено в рамках комплексного кадастрового квартала, в процессе которого процесс осуществляется для всех участков, которые принадлежат ему. Это делается для того, чтобы увеличить сборы по земельному налогу, а также сократить количество неучтенных земель.
  3. Если на земельный участок распространяется «дачная амнистия», период действия которой завершается 1 марта 2022 года.
  4. После поправок бесплатное межевание участка полагается многодетным семьям, нуждающимся в улучшении их условий жизни, а также недавно образованным наделам.

Многодетные семьи имеют право на бесплатное межевание земельного наделаИсточник yandex.net

Нормативная база для масштабного комплексного межевания зарегистрирована, однако, до сих пор городские власти официально не утвердили группы населения, которым бесплатно полагается эта услуга, а также не выделили бюджетные средства для ее осуществления. Из-за этого до сих пор многие муниципальные земли выдаются гражданам без предварительного межевания.

Такое положение крайне невыгодно для граждан. Закон уже давно вступил в силу, однако, местные власти не торопятся его выполнять. Поэтому людям приходится за свой счет проводить процедуру и становится на кадастровый учет.

Чтобы получить межевание участка, нужно обратиться в местный муниципалитет или в Министерство имущественных отношений в регионе. Что касается комплексного межевания, то получить информацию о том, входит ли участок в очередь на определение границ, также можно в этих структурах по письменному заявлению.

Информацию о комплексном межевании можно получить в Министерстве имущественных отношений в регионеИсточник yandex.net

Консультация юриста по вопросам межевания в этом видео:

Изменения в законодательстве

Изначально все кадастровые работы регулировались Федеральным законом, принятым еще в 2022 году. Однако он оказался нерезультативным и не принес ожидаемого эффекта – меньше трети всех земель РФ за восемь лет были официально поставлены на кадастровый учет. В связи с этими показателями старый закон утратил свою силу.

Межевание всегда было достаточно сложной и затратной процедурой. Однако с 2022 года в ФЗ были внесены поправки, которые обязали местные органы власти выделять деньги из бюджета на бесплатное предоставление этой услуги населению. Согласно поправкам, с 01.06.15г и по 31.12.20 г межевание будет осуществляться государственными кадастровыми инженерами абсолютно бесплатно.

До 2022 года межевание государственными кадастровыми инженерами осуществляется бесплатноИсточник yandex.net

А уже с 1 января 2022 владельцы земель, которые не прошли межевание и, соответственно, не занесли свои земли в Росреестр, не смогут выполнять с ними ни одной сделки. Также с этого момента услуга станет платной, поэтому постановка на кадастровый учет понесет за собой дополнительные финансовые траты.

О межевании дачных участков в видео:

Стоимость межевания, если делать его в частном порядке

Межевание по «дачной амнистии» было бесплатным и добровольным. Эти времена прошли, и теперь придётся размежёвывать территорию СНТ или ДНП за свой счёт, обратившись к кадастровым инженерам.

Они занимаются вневедомственной деятельностью, и цены тоже формируют сами. Общепризнанная методика расчёта, естественно, существует, но пользуются ею только в муниципальных службах. А частные руководствуются рыночным спросом на свои услуги.

При прочих равных условиях на цены влияют категория земель, местоположение, площадь участка, его конфигурация и другие критерии.

Если говорить о средних цифрах по стране, то стоимость собственно межевания колеблется от 2 до 15 тыс. руб. Технический план будет составлен за 4 тыс. руб., а топографическая съёмка обойдётся в 1 тыс. руб.

Межевание в полном объёме стоит 10-30 тыс. руб. в Московской области, 7-8 тыс. руб. в Ленинградской, а в регионах – порядка 5 тыс. руб.

В отдельных случаях бывает и бесплатное межевание, а именно:

  1. При выкупе или арендовании ЗУ через аукцион, тогда оплату работ берёт на себя государство или муниципалитет.
  2. Если данный участок попадает в зону комплексных кадастровых работ. При этом охватывается большая территория (кадастровые кварталы), и частные участки в этих зонах тоже подвергаются межеванию за счёт средств, выделенных из бюджета.

Такие крупные мероприятия предусмотрены в рамках федеральной финансовой программы, цель которой — уменьшить количество неучтённой земли и увеличить базу налогообложения. А сама программа рассчитана на период до 2022 года.

Требуется ли межевание ЗУ, если кадастровый номер ему уже присвоен?

В СНТ остаётся солидное количество участков, которые фигурируют в ЕГРП, но координаты их очертаний не определены.

Такие ЗУ можно найти на публичной кадастровой карте, они так и помечены: «Без координат границ». Сюда относятся и участки, оформленные по «дачной амнистии», они числятся под названием «ранее учтённые».

Границы таких ЗУ даже могли быть установлены старыми способами, например, в 90-х годах, когда эти наделы нарезались. Но сегодня требуются данные, полученные с помощью современных геодезических технологий, в электронном виде, подлежащие включению в цифровую базу данных.

К началу 2022 года собственникам таких ЗУ было предложено провести межевание, уточнить площадь и размещение на местности. Тем более, что времени прошло немало, эрозия почвы или изменения русла рек могли привести к тому, что конфигурация участка претерпела изменения. Всё это надо зафиксировать документально и отразить в государственных базах данных.

Выходит, что сам по себе кадастровый номер не гарантирует спокойствия владельца ЗУ. При любых спорных ситуациях потребуется межевое дело с заключением специалистов.

По сути дела, межевание ЗУ полезно и для собственника, тем более, что в некоторых случаях допускается увеличение площади. По итогам межевания владелец ЗУ законно оформит своё право на земельную недвижимость, отрегулирует отношения с соседями и будет ограждён от возможных неопределённостей в дальнейшем.

Законы о земельных участках

Все землевладельцы, не прошедшие межевание, стали простыми пользователями своего куска земли. Продавцом, дарителем, наследодателем участка такой гражданин стать не может, пока не зарегистрируется в соответствующем госоргане. И получить кредит с залогом земельной собственности он не сможет, пока она не подвергнется межеванию.

Более того, при отсутствии регистрации надела гражданина в Госреестре более чем 60 месяцев вместо него хозяином земли станет государство.

Возможно, лицу, мало заинтересованному в этом владении, этот факт и не очень интересен. Но какой-либо агроном-любитель, страстно желающий повозиться на своем участке, обретший по наследству или получивший в дар сад-огород, тоже может оказаться «не хозяином», если даритель или наследодатель вовремя не побеспокоился о межевании и регистрации своей собственности.

Надо сказать, что этой проблемой озаботились не сегодня. А сегодня в парламенте планируется узаконить категорическое запрещение владеть немежеванной землей, вплоть до ее изъятия.

Слишком много в стране «ничейной» земли, которая, кстати, не всегда является бесхозной. Получается, что не с кого собирать налоги, если не известен собственник.

Законы, направленные на наведение порядка с землёй, принимались и в 2022 году (№122-ФЗ), и в 2022 (№ 93-ФЗ – «О дачной амнистии»), и в 2022 (№ 221-ФЗ – «О госкадастре»).

В 2022 году было озвучено распоряжение №2236-р правительства РФ, направленное на приведение в порядок государственного кадастрового учёта и вопросов регистрации недвижимости.

Эта «дорожная карта» была рассчитана на продолжительное время, поскольку земельный вопрос – дело громоздкое, и трансформируется со скрипом.

Уточнил ситуацию закон № 447-ФЗ, подписанный президентом в 2022 году и посвящённый межеванию земельных участков (ЗУ). Согласно ему, владельцам ЗУ предлагалось до конца 2022 года провести межевание, чтобы затем они не столкнулись с проблемами при совершении сделок. Этим же законом были регламентированы комплексные кадастровые работы, в том числе межевые, которые осуществляются за счёт бюджета.
Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 предполагает создание с 01.01.2017 года Единого реестра недвижимости, в который загрузят данные из ГКН и ЕГРП.

Каждый владелец недвижимости обязан присутствовать в этом реестре, причём данные о его собственности, в том числе земельной, должны быть полными и достоверными. Вот для чего необходимо осуществить межевание огромной массы ЗУ.

По желанию или в обязательном порядке?

Под термином «межевание» понимают фиксацию границ ЗУ на поверхности земли с помощью геодезических методов. И далее — юридическое оформление полученных показателей: конфигурации участка, его площади и пр. в межевое дело, с последующим включением полученных сведений в Единый реестр.

После межевания и регистрации ЗУ имеет собственный индивидуальный номер и имя владельца, а Единый реестр предоставляет госорганам данные, в полной мере описывающие данный объект.

В идеале там будут присутствовать такие сведения о ЗУ:

  • основания, позволившие передать объект в собственность данному лицу, физическому или юридическому;
  • дата регистрации, вид и категория надела;
  • описание местонахождения и адрес;
  • географические координаты;
  • разграничительные линии и поворотные точки;
  • площадь.

Также должны быть указаны обременения ЗУ, если они есть, притязания и ограничения.

Собственник обязан выполнить межевание, чтобы иметь возможность распоряжаться своим ЗУ. До 31 декабря 2022 года это было делом добровольным, а теперь стало обязательным. По крайней мере, для тех владельцев, кто хотел бы продать свой участок, или подарить, или затеять на нём строительство, или просто оставить детям в наследство.

С 01.01.2018 ни одна сделка с ЗУ не будет заключена, если не проведено его межевание. Это правило всеобщее, для всех категорий собственников и для ЗУ любого назначения. Исключений не предусмотрено.

Если человек ничего не планирует менять, просто пользуется своим ЗУ с незапамятных времён, используя его для отдыха или для выращивания цветов, то ему можно и не спешить с межеванием. Надо только не забывать, что бездействие иногда может повлечь за собой неожиданные последствия: такой ЗУ могут при определённых обстоятельствах снять с кадастрового учёта и передать в пользование муниципалитета.

Информацию о зарегистрированных ЗУ можно получить, обратившись на портал Росреестра к публичной кадастровой карте: www.rosreestr.ru.

Этапы процесса межевания

В сущности, схема проста, главные трудности относятся к разряду организационных.

1. Готовим документы

Обращаемся с заявлением в МФЦ, платим 250 руб. и получаем выписку из ЕГРН. Также для этого можно найти другие сервисы, в частности, https://ktotam.pro.

Собираем документы по списку и идём дальше.

2. Заказываем землеустроительные работы

Для этого выбираем кадастрового инженера, в этом нам помогает официальный сайт Росреестр, и заключаем договор.

3. Организуем соседей

Сообщаем им, желательно письменно, что в определённый день и час они приглашаются с документами на границу смежных участков для проведения согласования. Те, которые уже прошли путь размежевания с Вашим участком, не принимают участия в этом мероприятии.

Эта часть работы порой проходит гладко, но иногда возникают проблемы. Бывают жаркие споры за какие-то сантиметры; враждебно настроенные граждане просто не приходят, срывая работу. А иногда дело доходит и до суда, длящегося годами. Чтобы не втягиваться в склоку, бывает дешевле пойти на компромисс.

4. Присутствуем при проведении геодезических работ

В итоге получаем технический и межевой план участка примерно через 10-14 дней после завершения работ на местности.

Итоговые документы проверяем тщательно, только потом ставим свою подпись как заказчик.

Заканчиваем оформление, регистрируя в местной администрации межевое дело. После этого уточнённые данные о ЗУ уходят в Единый реестр, и Ваш долг перед государством в этой области считается выполненным.

А заодно и Вы сами можете больше не ждать неприятностей ни от кого, начиная от соседей и заканчивая контролирующими органами.

Полезная публикация? Проголосуй!

В каких случаях без межевания не обойтись

Есть ситуации, в которых по закону владелец не обязан межевать свою землю, но по определённым причинам лучше это сделать. К примеру, если владелец редко приезжает на свой участок, который не огорожен капитальным забором, соседи могут перенести границы, увеличив площадь своей земли. Документально оформленное межевание не допустит такие действия соседей. Также если планируется строительство, лучше удостовериться, что никто из соседей, определивших границы до этого, не захватил часть чужой земли, и здание не окажется на соседнем участке.

Иногда форма участков становится нестандартной, что вызывает трудности при самостоятельном высчитывании площади. Например, кадастровые инженеры АН «Правозем» однажды столкнулись со случаем, когда изначально прямоугольный участок из-за самостоятельного перераспределения с соседним и землёй общего пользования стал восьмиугольным. Такая форма привела к тому, что значение площади в документах и по факту стало разным. В этом случае межевание помогло привести к единообразию документальные сведения и фактические. Такое встречается в садовых товариществах, где чаще всего происходят захваты, сдвиги и накладки границ.

Уточнять границы обязательно придётся при формировании новых участков, независимо от того, какими путями они образовываются: при объединении двух и более, перераспределении границ или раздела земли. Например, когда несколько наследников делят между собой наследуемый участок. В выписках из реестра участки станут отдельными, но в натуре разграничены они могут быть и условно, только межевыми знаками.

Если возникают конфликты между собственниками из-за использования земли, или есть возможность отчуждения одного из них другому собственнику, без уточнения границ не получится это сделать. Однако принять в наследство непромежёванную землю одним наследником закон не запрещает. Только обязанность по межеванию ляжет на плечи нового хозяина. И, наконец, промежёванный участок считается более ценным при покупке, поскольку даёт покупателю гарантию, что впоследствии не выявится захват границ.

Налоги на земельные участки

Собственникам земельных участков приходится ежегодно платить налог за их использование. Сумма налога рассчитывается с учётом местонахождения, категории земли, размеров участка, а также кадастровой стоимости. Ставка земельного налога колеблется от 0,3% до 1,5%. Эти ставки вправе снижать местные власти. Однако и сам владелец участка земли может обратиться в Росреестр с заявлением о переоценке его собственности, а, следовательно, и снижении ставки налога на землю. И самое интересное, что в пакет документации, прилагаемой к заявлению, должен быть вложен межевой план участка.

Из всего вышесказанного понятно, что без межевания земельного участка и внесения сведений о его границах в единый государственный реестр недвижимости не обойтись. Ведь даже кредит в банке под залог участка не выдадут и тем более не получится завещать его третьему лицу. Мы рекомендуем гражданам промежевать участки как можно скорее. Это даст гарантии сохранности границ, возможность законного строительства, право полноценно распоряжаться своей землёй и законно увеличивать площадь.

Сохранить в закладки

На сайте размещены материалы, охраняемые авторским правом! Запрещается использовать — частично или полностью материалы с сайта https://pravozem.ru на других сайтах, в том числе: текст, картинки, фотографии, видеоматериалы, элементы дизайна и логотипы.

Повторное межевание

Если собственник раньше не уточнял границы участка, процедура межевания называется первичной. В некоторых случаях требуется процедура повторного межевания. Оно проводится на основе первичного, чтобы подтвердить, изменить или уточнить уже установленные границы. Повторить межевание нужно, если в процессе использования параметры участка, в частности границы, были изменены его владельцем по согласованию с соседями. Также нужно, если собственнику разрешили присоединить часть бесхозной земли или в случае разделения надела на отдельные участки.

Кроме того, перепроверить координаты границ придётся при выявлении реестровой или технической ошибки. Мы рекомендуем повторно уточнить границы собственного участка при планировании его продажи. Наличие нового межевого плана послужит доказательством чистоты будущей сделки купли-продажи и повысит стоимость земли. А вот после смены хозяина повторно межевать участок не требуется.

Этапы межевания

Процедура определения границ включает несколько этапов. На первом этапе заключается договор с клиентом, и кадастровые инженеры согласуют проведение работ в градостроительном комитете. Вместе с этим изучается документация: законность прав владельца на землю, есть ли сведения об этом участке в ЕГРН, уточняются координаты опорной межевой сети.

На втором этапе работы ведутся непосредственно на месте. Определяются границы территории, и проводится съёмка. Выясняются особенности участка для дальнейшего занесения сведений в межевой план. Третий этап предназначен для обработки полученных сведений, составления акта согласования границ и подписания его с владельцами смежных участков. Если нужно, на участке устанавливаются межевые знаки, и подписывается акт о передаче межевых знаков хозяину. На четвёртом этапе межевой план подаётся в Росреестр для учёта и регистрации или внесения изменений в существующие сведения.

Кадастровые инженеры АН «Правозем» выезжают на местность для определения точных границ, делают съёмку участка, определяют расположение границ на местности, выставляют точные межевые знаки и помогают согласовать границы с соседями. Юристы агентства рекомендуют начинать строительство или ставить забор только после уточнения границ, чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций.

К чему может привести отказ от межевания

Действующее законодательство позволяет собственнику самостоятельно принимать решение о необходимости уточнения границ. Однако закон ограничивает владельца в правах на отдельные виды манипуляций с землёй. Такой участок невозможно продать, подарить, оставить в залог и выполнять другие юридические действия. На юридически неоформленной территории не допускается регистрация зданий, из-за этого в них невозможно прописаться. Также разделение и объединение земли возможно только на размежёванном участке. Владельцу непромежёванной земли грозят потери незарегистрированной площади за счёт претензий со стороны соседей.

Участок с незарегистрированными границами влечёт за собой большие риски для собственников. Юристы АН «Правозем» столкнулись со случаем, когда собственник долгое время обрабатывал землю и построил на ней дом. А через 10 лет узнал, что эта земля ему не принадлежит, и его участок находится в другом месте. Поэтому юристы советуют уточнить границы как можно скорее, ведь при накладке границ закон будет на стороне того, кто зарегистрировал границы раньше.

Вступление в наследство без уточнения границ

Если на недвижимое имущество претендуют несколько наследников, после определения долей участок подлежит межеванию. Обязательной эта процедура будет и в том случае, если наследники не договорятся о совместном владении участком или один из наследников планирует отчуждение своей доли другому лицу. При наследовании участка с неустановленными границами одним собственником, оформить наследство возможно и без межевания. Но обязанность по уточнению границ ляжет на нового собственника, если он захочет продать доставшийся по наследству участок.

Также при наследовании потребуется уточнить границы, если участком не пользовались долгое время. Это убережёт наследника от посягательств недобросовестных соседей, которые задумали увеличить свой участок. При утере документов на наследуемый участок межевание поможет определить точные границы землевладения.

Поправка на шесть соток

В четверг Госдума рассмотрела в первом чтении законопроект о продлении дачной амнистии.

Так называемая дачная амнистия существует в России уже 14 лет. Впервые она была введена с 1 сентября 2022 года. Сейчас законодатели хотят продлить этот порядок еще на 5 лет.

Возможно потому, что дачи во времена пандемии коронавируса приобрели новый статус — места не только для летнего отдыха, но и для постоянной жизни. Ведь ту же самоизоляцию легче переносить на природе.

Обо всех нюансах упрощенного порядка оформления дачной недвижимости в собственность «Российская газета» поговорила с первым заместителем председателя Мособлдумы, председателем Союза дачников Подмосковья Никитой Чаплиным.

Никита Юрьевич, сколько за время действия дачной амнистии появилось новых собственников?

Никита Чаплин: С начала амнистии права оформили более чем на 13 млн объектов недвижимости. При этом в России около 72 тысяч садоводческих и огороднических объединений, в которых насчитывается более 60 миллионов владельцев недвижимости.

Отмечу, что этой весной число жителей в садоводческих товариществах действительно увеличилось в 2 раза по сравнению с предыдущими сезонами. На свои дачи приехали сотрудники предприятий, студенты, школьники, которых отправили на «удаленку», пенсионеры. Отпуска также многим пришлось провести не на курортах, а на своих дачных участках. Поэтому многие стали вникать в вопросы оформления недвижимости. Узаконить недвижимость потребовалось и тем, кто решил подключить к дому коммуникации — водоснабжение, газ, и тем, кто решил сдавать дачу в аренду. Однако ограничения, введённые в 2022 году, существенно сократили возможность успеть воспользоваться дачной амнистией, которая должна завершиться 1 марта 2022 года.

Дачная амнистия — упрощенный порядок оформления в собственность строений — начала действовать с 2022 года. Дачники получили возможность оформить право собственности на свой земельный участок по одному правоустанавливающему документу: это мог быть акт, договор, свидетельство, выписка из похозяйственной книги. Для оформления строений сначала было достаточно заполнить декларацию на дом, гараж или хозблок и приложить документ о праве собственности на земельный участок, заплатив госпошлину 350 рублей. Постепенно порядок оформления строений усложнялся: с 1 января 2022 года потребовался дополнительный документ — технический план, составить который может только кадастровый инженер.

Строения, зарегистрированные после 1 января 2022 года, можно увидеть на публичной кадастровой карте: они обозначены красными прямоугольниками. То есть все строения, зарегистрированные начиная с 2022 года, «привязаны» к координатам на земле. В 2022 году появилось дополнительное требование — наличие внесенных в Единый государственный реестр данных о границах земельного участка, на котором возведено строение. Проще говоря, без межевания нельзя зарегистрировать ни одно строение на участке. И если в 2022 году у дачника на руках могло быть 2 свидетельства о праве собственности: на землю и на строения без каких-либо координат, то теперь при регистрации права собственности в ЕГРН вносятся сведения о координатах и земельного участка, и строения.

С 1 марта по 4 августа 2022 года дачная амнистия не работала, а действовал уведомительный порядок регистрации строений в СНТ: нужно было подавать уведомления о начале и об окончании строительства, то есть по сути проходить ту же процедуру, что и в населенных пунктах, где требовалось получение разрешения на строительство или реконструкцию жилого дома. Для получения от администрации уведомления о соответствии строения градостроительным параметрам приходилось дополнительно заказывать ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), получать заключение об отсутствии полезных ископаемых, а в отдельных случаях согласование с Росавиацией (если шло строительство в приаэродромной территории аэропортов), а также с Управлением культурного наследия (если дача входит в территорию культурного наследия).

Учитывая, что, например, в Московской области 40% территории входит в приаэродромную зону, каждый третий заявитель должен был получать согласование. Процедура получения согласований, несмотря на поэтапную цифровизацию этих процессов, была достаточно сложной и затратной. Это существенно усложнило оформление в собственность домов в СНТ: за этот период было оформлено на 90% строений меньше, чем за аналогичные предыдущие периоды. По сути регистрация недвижимости в СНТ в период действия уведомительного порядка практически остановилась.

При подготовке законопроекта о продлении дачной амнистии до 2022 года законодатели учли многочисленные пожелания владельцев земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства об упрощении процедуры регистрации строений. Развитие инфраструктуры в сельской местности, льготная ипотека для многодетных семей, «деревянная ипотека» дали толчок к малоэтажному строительству. С 2022 года многие семьи при выборе между квартирой или загородным домом все больше стали делать выбор в пользу собственного дома.

Так как с 1 января 2022 года градостроительные требования к жилым домам и в СНТ, и в населённых пунктах единые, а регистрация по месту жительства стала возможна и в садоводческих товариществах, законодателем предложено расширить положения дачной амнистии на участки в населённых пунктах. В связи с этим представляется, что 5-летний срок для упрощённого порядка регистрации недвижимости реален для всех, кто хочет узаконить свои права.

Дачная амнистия распространяется на какие-либо еще постройки, кроме домов? Что сейчас нужно, чтобы стать собственником дачи и другой недвижимости в упрощенном порядке?

Никита Чаплин: В упрощенном порядке можно зарегистрировать капитальные строения: жилой или садовый дом (не выше 20 метров и 3 этажей, на расстоянии не ближе 3 метров от забора), хозпостройку, гараж. Критерий капитальности строения — невозможность перенести его на другое место. Например, кирпичный дом можно только снести и построить заново, а строительную бытовку можно погрузить краном-манипулятором и установить на новом участке. Регистрировать ли каркасно-щитовые сборно-разборные дома — право каждого собственника. Встречаются и летние кухни, оборудованные по последнему слову техники: барбекю, водоснабжение, электричество. Их тоже можно отнести к капитальным постройкам. Важно отметить, что с 4 августа 2022 года, когда была введена в действие новая редакция Градостроительного кодекса, любая капитальная постройка может быть признана самовольной, если она не зарегистрирована.

Чтобы зарегистрировать строение или сооружение понадобится вызвать кадастрового инженера, который сделает замеры, определит координаты на участке и подготовит технический план.

И вот на этом этапе у большого числа владельцев участков возникают сложности. Если границы земельного участка не внесены в ЕГРН либо внесены неверно, сначала нужно правильно установить границы участка. С 4 августа 2022 года обязательное условие для регистрации строения — наличие внесенных в ЕГРН сведений о границах земельного участка. Если участок не прошел процедуру межевания или есть ошибки в границах, то Росреестр примет решение о приостановке регистрационных действий или об отказе в регистрации — в случае если ошибки не будут устранены.

Часто встречаются и системные реестровые ошибки, когда целый массив земельных участков поставлен на кадастровый учет с ошибкой. То есть у владельцев участков споров по заборам нет, линейные размеры соответствуют правоустанавливающему документу (например, участки по 6 соток размером 20 х 30 м), а когда кадастровый инженер «привязывает» дом к координатам, получается, что он формально попадает на границу между двумя участками, на чужой участок либо до внесенной в ЕГРН границы менее 3 метров.

При адекватных соседях вопрос решается по обоюдному согласию: тот же кадастровый инженер готовит межевые планы участков для исправления реестровых ошибок, и Росреестр вносит изменения в ЕГРН. Сложнее ситуация, когда соседи считают, что они не должны повторно платить за межевые работы по оформлению границ своего участка. Тогда приходится обращаться в суд и дело может затянуться на 6-12 месяцев.

Если с границами участка все в порядке, для регистрации строения нужно подать в Росреестр документ о праве собственности на земельный участок, технический план, подготовленный кадастровым инженером, декларацию об объекте недвижимого имущества (как правило, заполняет тот же кадастровый инженер на основании данных своего техплана), паспорт собственника и оплатить госпошлину в размере 350 рублей.

А что с землей? Как в упрощенном порядке оформить участок, который когда-то давали в пользование?

Никита Чаплин: В упрощенном порядке на основании любого правоустанавливающего документа можно оформить земельный участок, предоставленный до даты вступления в силу Земельного кодекса (до 30 октября 2022 года). Если земля была предоставлена для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, то «амнистия» для нее бессрочна.

Оформить в собственность можно только садовый участок? А огородный?

Никита Чаплин: Нет. Именно огородный нельзя. Его можно только оформить в долгосрочную аренду на 49 лет. Переоформить договор аренды огородного участка на право собственности сейчас можно только при условии изменения вида его разрешённого использования на «ведение садоводства», «для личного подсобного хозяйства» или «для индивидуального жилищного строительства». Решение об изменении вида разрешенного использования участка принимает в данном случае администрация муниципального образования. При этом участок в дальнейшем будет выставлен на торги — аукцион на право заключения аренды. После того, как арендатор построит и зарегистрирует жилой или садовый дом, он сможет выкупить этот участок в собственность без торгов за 3% от кадастровой стоимости.

После оформления дачи в собственность, насколько вырастут расходы семьи? Налоги большие?

Никита Чаплин: Многие дачники, не зарегистрировавшие права на свои строения, мотивировали свое нежелание оформлять собственность высокими налогами. Но это в большинстве случаев отговорки. Повышенный налог — 2% — предусмотрен только для владельцев коттеджей стоимостью свыше 300 миллионов рублей, это налог на роскошь. Федеральная налоговая ставка для остальных садовых и жилых домов составляет 0,1% от кадастровой стоимости, при этом у регионов есть право увеличения этой ставки не более чем до 0,3%. Если взять среднестатистический жилой дом площадью 150 кв метров в Московской области, то его кадастровая (инвентаризационная стоимость), приближенная к рыночной, составит 3,6 млн. рублей. При этом налогооблагаемая база для жилых и садовых домов уменьшается на 50 кв.м.

Таким образом, при ставке 0,1% налог составит 2022 рублей в год. Для работающего собственника это вполне по силам, а пенсионеры, многодетные и еще ряд льготных категорий граждан полностью освобождены от уплаты налога на 1 квартиру, 1 дом, 1 гараж и 1 хозпостройку, а также имеют налоговый вычет на 6 соток на 1 земельный участок. В дополнение к федеральным муниципалитеты вправе устанавливать и местные льготы, например, полностью освободить многодетную семью от земельного налога.

Поэтому бояться налогов не нужно, а стоит подумать, в какую сумму обойдутся возможные судебные расходы, если у соседа или администрации возникнут претензии о сносе самовольной постройки. Также если дом оформлен, то намного проще заключить договор со страховыми компаниями. А подвести магистральные коммуникации — газ и воду — можно только к зарегистрированным объектам недвижимости.

Могут ли отказать в оформлении участка и строений в собственность, если не утверждены правила землепользования и застройки и градостроительный план местности? А если могут, то что делать дачникам?

Никита Чаплин: Да, такая ситуация может возникнуть, однако это не лишает правообладателя ранее возникшего права на земельный участок. Если был получен отказ в оформлении по причине отсутствия ПЗЗ или градостроительного плана, рекомендуется обратиться в суд и оспорить этот отказ. В регистрации дома по дачной амнистии на уже оформленном в собственность земельном участке отказать не могут, если категория и вид разрешённого использования данного участка установлены.

Есть ли уже прецеденты, когда люди начали перестраивать свои садовые дома в жилые на дачных участках, чтобы потом в них прописаться? Насколько сложная процедура? Сколько в среднем денег нужно вложить в то, чтобы из летнего домика превратить его в жилище, пригодное для круглогодичного проживания?

Никита Чаплин: Как говорят, стройку можно только прекратить, но не закончить. Многие дачники начинали осваивать свои участки с небольших садовых домиков площадью 25-30 кв метров, которые постепенно достраивались и в итоге превращались в полноценные жилые дома от 100 кв метров. Стоимость реконструкции существенно зависит от первоначального состояния, конструкции и инженерного оборудования садового дома, в среднем она составляет 10 тыс рублей за квадратный метр.

Минимальные требования к жилому дому — наличие отопления и электричества и достаточной высоты жилых помещений (от 2,1 м). Причём отопление может быть и печным, а туалет на улице, главное — чтобы в доме круглый год можно было поддерживать температуру выше 18 градусов.

С 1 января 2022 года на территориях СНТ разрешили регистрацию в жилых домах в том же порядке, что и в населенных пунктах. Если раньше дачнику требовалось доказать, что это его единственное жилье, то теперь достаточно иметь в собственности жилой дом. Особого всплеска по регистрации жителей на дачных и садовых участках мы не наблюдаем, так как у большинства есть свои квартиры в городе. Прописка на даче больше актуальна для тех, кто строит своё первое жилье. Это жители, приехавшие из других регионов, либо молодые семьи, которые приняли решение строить собственный дом.

Важно отметить, что каждый собственник вправе выбрать, как регистрировать свой дом. Например, если садовый дом полностью соответствует критериям жилого дома, а многодетная семья стоит в очереди на улучшение жилищных условий, можно оформить дом как садовый, это не нарушение закона, чтобы не лишиться права на получение муниципального жилья.

Чтобы перевести садовый дом в жилой, нужно получить заключение о признании дома жилым, которое может подготовить юрлицо или ИП, являющиеся членом СРО в области инженерных изысканий. Далее необходимо обратиться в администрацию муниципального образования за постановлением, после чего документы передаются в Росреестр.

Практически завершен дачный сезон. Справляется ли инфраструктура с учетом увеличения дачников, решивших пережить коронавирус на природе? Или уже возникают сложности с тем же вывозом мусора, с парковками?

Никита Чаплин: Дачный сезон в этом году начался необычно рано — в апреле. Некоторые СНТ столкнулись с нехваткой электрических мощностей, были отдельные проблемы и с вывозом мусора, так как региональные операторы планировали свои работы в СНТ только в начале мая. Но за лето проблемы с вывозом мусора, доставкой дров и продуктов в СНТ решились. При дефиците электрической мощности некоторые дачники перешли с электроплит (это основной источник нагрузки на сеть) на газовые от баллонов (50-литрового баллона даже при интенсивном использовании хватает минимум на месяц).

Региональные и местные власти приложили максимум усилий для бесперебойного обеспечения потребностей дачников: на период пандемии поставщикам энергоресурсов было запрещено отключать потребителей при наличии текущей задолженности за коммунальные услуги за 2022 год, по всем населенным пунктам и СНТ было разрешено ездить автолавкам для доставки продуктов. Что касается парковки на территориях СНТ, это не вчера возникшая проблема, и каждый коллектив решил ее по-разному: в одних поселках созданы места для парковки автомобилей, в других уже несколько лет действует запрет на парковку машин на землях общего пользования — можно ставить авто только на своих участках.

Если пандемия коронавируса затянется, то многие так и останутся жить зимой на даче. Смогут ли СНТ обеспечить своевременную очистку улиц от снега, чтобы люди могли перемещаться, выезжать по делам и за покупками?

Никита Чаплин: На поддержку инфраструктуры СНТ в первую очередь нужны средства, которые дачники собирают из членских и целевых взносов. В 2022 году в весенне-летний сезон в СНТ возникла основная проблема в проведении общих собраний для утверждения бюджета, когда в регионах были введены ограничения на проведение публичных и массовых мероприятий, а также требование к самоизоляции жителей старшего возраста. Федеральные власти пошли навстречу дачникам и оперативно внесли поправки в закон и закрепили право дачников голосовать по всем вопросам в 2022 году заочно. Поэтому, думаю, что все СНТ смогут принять необходимые решения как по бюджету, так и по объему работ, в том числе о чистке снега в зимний период. Так что хорошие хозяева и дружные коллективы с проблемами справятся успешно.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: