Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой в 2021 году?

Здравствуйте. В этой статье мы обсудим следующее: Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой в 2021 году?. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи. Надеемся, что мы сможем помочь

Пошаговая инструкция по переводу жилой квартиры в нежилое помещение 2021

Когда возникает необходимость произвести отчуждение жилого помещения, которое подвергалось определенным изменениям, перед владельцем закономерно возникает вопрос: а можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой?

Теоретически да. Но в подобном процессе существует множество нюансов, требующих внимания, ведь они существенны для всех участников сделки, совершаемой при продаже такого жилья.

Варианты решения вопроса

Вариант № 1. Снизить цену на квартиру. Собственник должен понимать, что для продажи квартиры, перепланировка которой не узаконена должным образом, придется снизить ее стоимость, исходя из размера последующих затрат покупателя, требующихся для исполнения процедуры. Тем не менее при произведении замеров и сравнении их результатов с представленной документацией на жилье существует риск обнаружения несоответствий работниками БТИ.

Продавец имеет возможность избежать неприятных последствий в случае, если с того момента, как проведена регистрация имущества, не истек пятилетний срок, по прошествии которого требуется оформление новой технической документации на недвижимость.

Вариант № 2. Узаконить перепланировку. Также владелец квартиры может самостоятельно узаконить перепланировку объекта. Но при необходимости срочного проведения процедуры, тариф на оплату значительно возрастет, а вот изготовление бумаг продлится не менее полутора месяцев. Все же, выбрать такой способ будет весьма разумно, дабы исключить возможность штрафных санкций или полной утраты имущества. Кроме того, квартира после перепланировки нередко оказывается более уютной и необычной, что дает основание для повышения ее стоимости.

Что говорит закон

Законодателем этот вопрос урегулирован таким образом: любые действия, направленные на изменения технических характеристик объекта недвижимости, должны осуществляться после согласования с органами БТИ, а также Жилищной инспекцией.

При установлении указанными компетентными органами обстоятельств, подтверждающих, что в квартире проводились строительные работы, отразившиеся на ее изначальной конфигурации, собственник подвергается административной ответственности. Устанавливается она статьей 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, и предусматривает обязанность виновного лица выплатить штраф за совершение таких незаконных работ.

Однако разрешить ситуацию с незаконной перепланировкой впоследствии все же придется. Для этого владелец может выбрать один из существующих вариантов:

  1. Узаконить произведенные изменения.
  2. В судебном порядке привести квартиру в первоначальное состояние.

Процедура проведения перепланировок на территории нашего государства законодательно регламентирована:

  • Жилищным кодексом РФ (статья 25, статья 26);
  • положениями Санитарных правил и норм;
  • Строительными нормами и правилами;
  • Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;
  • иными актами регионального значения.

Если все правила, закрепленные данными правовыми нормами, соблюдены собственником при осуществлении перепланировки, она является законной. Продажа имущества, перестроенного таким путем, не доставит затруднений, так как все внесенные изменения зафиксированы документально.

Читайте: что считается перепланировкой в 2021 году.

При продаже переделанных квартир фактически получается, что все передаваемые продавцом документы, не соответствуют отчуждаемому объекту, так как они отражают первоначальные сведения о недвижимости. Поэтом закон требует от собственника заблаговременного узаконения перепланировки продаваемой квартиры.

Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой

Если изменения в технические характеристики жилого помещения внесены без получения разрешительной документации и оформления соответствующих бумаг, такие вмешательства считаются незаконными. Но даже для такой недвижимости можно найти покупателя:

  1. Совершение подобной сделки возможно лишь при условии, что претендент на приобретение переделанной ненадлежащим образом квартиры осознает ее последствия, ведь ему придется заниматься вопросами узаконения самостоятельно, а это предполагает несение существенных материальных и временных затрат.
  2. Квартира, в отношении которой произведена самовольная перепланировка, может быть продана, так как прямого запрета на такие сделки законодатель не устанавливает. Тем не менее органы, осуществляющие контроль за подобными вопросами, полномочны на признание недействительности такой сделки купли-продажи.

Важно! Если покупатель не был извещен о незаконной перепланировке, он, основываясь на таких обстоятельствах, вправе требовать расторжения заключенной сделки в судебном процессе. Так как при ее совершении гражданин находился под влиянием заблуждения, имеются все основания для признания заключенного договора недействительным.

Видео: «Перепланировка квартиры»

Какими законами регулируется

  • В статье 25 Жилищного кодекса РФ определяется понятие перепланировки жилья, ее видов. В ней указано, какие именно виды работ входят в перечень тех, которые необходимо согласовывать.
  • За нарушение правил использования жилых помещений должен быть наложен штраф. Это определено в статье 7.21 Кодекса об административных нарушениях.

Ответственность за ремонт без разрешения

Наличие незаконных перепланировок всегда грозит владельцу квартиры опасностью быть разоблаченным. В соответствующие органы могут сообщить даже соседи, а что уже говорить о потенциальном покупателе.

Если о незаконном оборудовании будет известно контролирующим органам, то владельца жилья ожидает административный штраф.

В 2016-2017 году его размер составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Способы продажи квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с перепланировкой не запрещается.

  • Возможно продать недвижимость и с неоформленной перепланировкой, но в этом случае после регистрации договора о купли-продажи вся ответственность за оформление переоборудования помещения перейдет на покупателя. Очень часто продавцы специально занижают стоимость квартиры, чтобы быстрее ее продать.
  • Также можно обсудить все нюансы прямо с покупателем, заключив с ним договор о том, что он берет на себя обязательства узаконить незаконные перестройки. Так как это процедура не бесплатная, то покупателю будет выгоднее купить такую квартиру за меньшую цену, компенсировав этим все издержки.
  • Но лучше всего провести узаконивание перепланировки до продажи. Так цена на квартиру будет существенно выше, да и покупателей станет больше.

Если не узаконена

Если перепланировка была проведена без согласования, то лучше всего провести узаконивание этой процедуры.

Для этого следует собрать все необходимые документы и обратиться с исковым заявлением в суд.

Для согласования понадобится согласие на переоборудование помещения от всех членов семьи, проживающих по этому адресу.

Важно грамотно оформить техническую документацию, так как главное внимание суд обращает именно на безопасность строения.

  • Если никакие строительные и законодательные нормы в ходе проведения ремонтных работ нарушены не были, то суд вынесет положительное решение, что и будет узакониванием перепланировки.
  • Если же работы были выполнены с нарушениями, угрожают безопасности всего здания, то суд может отказать истцу в узаконивании и обязать вернуть состояние квартиры в прежний вид.

Эта же процедура ожидает и покупателя, который решиться оформлять на себя квартиру с незаконной перепланировкой.

По ипотеке

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой по ипотеке?

Это практически нереальная задача. Банковские учреждения очень тщательно выбирают жилье, на которое выдают кредитные средства. Внимание обращается и на техническое состояние помещения и на законность проведенных перепланировок.

В большинстве случаев квартира в ипотеку является залоговым имуществом.

Поэтому в случае неуплаты заемщиком своего долга, банк может забрать жилье себе.

Но из этого правила есть и исключение. Некоторые банки идут навстречу своим клиентам и включают в кредитный договор пункт о том, что в ближайшее время узаконивание должно быть проведено. Иногда указываются даже конкретные сроки.

Как узаконить сделку

Часто граждане узаконивают перепланировку уже в процессе продажи имущества. Происходит это зачастую в тех случаях, когда покупатель не захотел брать на себя обязательства самостоятельно оформлять все документы.

Самым простым способом обойти уплату штрафа является согласование уже сделанной перепланировки как такую, что только планируется.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей? Узнайте тут.

Где сделать проект перепланировки квартиры? Читайте далее.
В этом случае необходимо сделать проект уже проведенных работ, собрать все документы и обратиться в Жилищную инспекцию. После получения разрешения на переустройство нужно подождать некоторое время, а уже тогда обращаться в БТИ за техпаспортом.

Порядок действий

Для того чтобы продать квартиру с перепланировкой ее владельцу следует проделать такие действия:

  • чтобы в будущем не возникало проблем с договором купли-продажи, следует заранее провести узаконивание переустройства;
  • взять в БТИ технический паспорт;
  • собрать остальные необходимые документы;
  • обратиться в Жилищную инспекцию за разрешением;
  • дождаться положительного решения и только после этого начинать ремонтные работы;
  • после завершения перепланировки изготовить в БТИ новый техпаспорт;
  • заключить договор купли-продажи на выгодных условиях.

В конечном итоге нужно будет зарегистрировать квартиру на нового владельца.

Документы   

Для продажи своей квартиры, в которой была проведена перепланировка, собственнику нужно будет собрать такие документы:

  • свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
  • паспорт владельца помещения;
  • паспорт покупателя;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • другая техническая документация (акт приема-передачи и пр.).

Что нельзя узаконить

Самым сложным вариантом при продаже квартиры становится наличие запрещенных законом перепланировок.

Если во время проведения работ были нарушены какие-то строительные или законодательные нормы, то узаконить такую перепланировку не удастся.

Практически нереальной станет и продажа жилья.

Даже в ходе судебных разбирательств владельцу помещения не удастся получить разрешение на узаконивание такого обустройства.

Единственным решением суда в таком случае может быть только приказ владельцу квартиры вернуть помещение в прежний вид.

Среди запрещенных видов работ:

  • утепление балкона, посредством подключения на нем отопительных приборов;
  • постройка каминов в панельных зданиях;
  • обустройство кухни или ванной над жилыми помещениями;
  • если на кухне стоит газовая плита, то категорически запрещено сносить перегородку между жилой комнатой и кухней;
  • снос несущих конструкций (небезопасно для всего дома);
  • монтаж арок или других проемов в несущих стенах;
  • снос газовых стояков, шахт для вентиляции;
  • если балкон оборудован пожарной лестницей, то запрещается его остеклять;
  • нельзя объединять комнату с балконом, снося при этом подоконный блок.

Когда согласование не требуется

Не всякие изменения, которые проводятся в квартире, требуют согласования с государственными инстанциями.

Среди таких работ можно выделить следующие:

  • разборку мебели, которая была встроена в помещение;
  • перенос техники с одного места на другое, не вынося из комнаты (касается прежде всего кухни и ванной комнаты);
  • остекление балкона или лоджии, если их размер не подлежит изменениям;
  • если сносится перегородка, которая не относится к несущим конструкциям.

Технический паспорт при таких работах не изменяется, поэтому согласовывать их необязательно.

Если же, при некоторых обстоятельствах, это все же нужно, то процедура проходит по упрощенной схеме, а вместо проекта можно использовать эскиз.

Виды

Законодательство говорит о том, что любые изменения в квартире, которые предполагают внесение изменений в технический паспорт, должны быть согласованы с Жилищной инспекцией.

Поэтому критерии перепланировки могут быть двух видов:

  • законная;
  • незаконная (ее еще принято называть самовольной).

Законной перепланировка считается в том случае, когда вся процедура была проведена в соответствии с законодательством.

Это значит, что перед началом ремонтных работ провели ее согласование, а все изменения нашли свое отражение в техническом плане помещения. Такую квартиру продать довольно просто, а из-за проведенного ремонта можно выручить на 10 процентов больше первоначальной цены.

Совсем иначе дело обстоит с той ситуацией, когда перепланировка не была согласована.

Она считается незаконной, так как разрешение на ее проведение не было получено. Продать такую квартиру гораздо сложнее.

  • Если и удастся перехитрить покупателя и скрыть от него факт проведения несогласованной перепланировки, то после обнаружения нарушений он может разорвать договор купли-продажи в судебном порядке.
  • Кроме того, за незаконную перепланировку полагается административный штраф. После его уплаты владельцу квартиры все равно нужно будет узаконить перепланировку.

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»

Как определить наличие переустройства жилья

Нередко сами владельцы квартир или же нанятые ими риэлторы всячески скрывают от потенциального покупателя факт наличия незаконной перепланировки. Чтобы не попасться им на крючок покупатель должен быть крайне осторожным.

Первым делом нужно запросить техническую документацию.

В техпаспорте есть план квартиры, который можно сверить с ее реальным состоянием.

Это даст такие преимущества:

  • можно очень просто найти места, где была сделана перепланировка;
  • появляется возможность требовать от владельца квартиры узаконивания ремонта или же снизить цену на квартиру и пытаться самостоятельно оформить документы.

Если встает вопрос, нужно ли узаконивать перепланировку, то ответ будет однозначный – да.

Намного проще и дешевле согласовать проведение работ перед их началом.

Это будет стоить намного дешевле, чем узаконивание и не принесет столько проблем.

Продажа квартиры с несогласованной перепланировкой

Проект перепланировки был разработан для двухкомнатной квартиры в 20-…

По статистике больше 50 процентов собственников обращаются к нам с уже…

Что учесть при продаже квартиры с незаконной перепланировкой

Чтобы иметь понимание, могут ли выполненные без разрешения ремонтные работы быть согласованы по факту и чем грозит текущее состояние квартиры, собственник может обратиться за консультацией в нашу компанию.

Узнав, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и каковы перспективы ее последующего согласования в существующем виде, собственнику будет проще учесть все нюансы при сделке.

Рассчитывать на то, что покупатель не обратит внимание на изменение планировки, не приходится – сделки с недвижимостью, как правило, сопровождаются опытными риелторами и юристами.

Сравнения документов с фактическим состоянием квартиры достаточно для обнаружения самовольно выполненных изменений.

Чем опасна такая сделка для покупателя? Помимо штрафа возможно получение предписания жилищной инспекции о восстановлении первоначальной планировки квартиры или узаконивании работ, выполненных предыдущим собственником без разрешения.

Образец предписания Жилищной инспекции:

 

Размеры помещений в квартире

В начале, дадим ссылку на статью, возможно она будет также…

Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеку

Значительный процент жилья на вторичном рынке приобретается при помощи ипотечного кредитования. Выяснить, можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки, покупателю, рассчитывающему на получение ипотечного кредита, удается на этапе рассмотрения заявки банком.

В получении кредита, а стало быть и в совершении сделки, банк может отказать. Банковские сотрудники проверяют предоставленные документы, и, если сочтут перепланировку сложной для узаконивания, вероятнее всего, продажа квартиры не состоится.

Чаще всего, при оформлении ипотеки на квартиру с несогласованной перепланировкой, банк обязывает будущего собственника произвести узаконивание выполненных работ. При этом, переустройство, неоформленное в срок, указанный в кредитном договоре, может привести к его расторжению со всеми вытекающими последствиями.

Как продать квартиру с перепланировкой

Итак, у продавца есть план БТИ, в нем отражена какая либо планировка квартиры. А по факту планировка квартиры иная, какие есть в этом случае варианты.

Вариант 1 — у покупателя есть полная сумма на покупку квартиры. И здесь решает покупатель, нужна ли вообще ему данная квартира. Если он готов ее приобрести, то все риски он берет на себя. То есть ему продадут квартиру без перепланировки, так как в сделке будут участвовать документы БТИ с первоначальной планировкой квартиры. И через секунду после оформления сделки всю данную перепланировку выполнил уже он. Конечно он может попросить скидку на стоимость оформления перепланировки.
В нашу организацию часто обращаются стороны сделки для анализа возможности и стоимости согласования перепланировок.
Зачастую у продавцов возникает «вариант», что мы дадим какую то «бумагу» будущем собственнику, что бы его «успокоить», в ней будет прописано что данную перепланировку согласовать возможно и т.д. и т.п. Желание получить эту бумагу обусловлено тем, что реализовывать квартиру нужно сейчас, а процесс согласования длится 3-4 месяца и нужно как то убедить покупателя что «все хорошо». 
К сожалению данный вариант не работает
. Во первых данная бумага не имеет никакой юридической силы и не является офертой, то есть тот кто выдавал эту бумагу не обязан в будущем ничего согласовывать, а во вторых, как правило этот анализ просто не возможно однозначно провести на основании документов только на эту квартиру. 
В процессе согласования перепланировок участвуют также и квартиры сверху и снизу, то есть жилищная инспекция запрашивает планировки данных квартир для внесения решения, а их в большинстве случаев на момент продажи нет
. То есть сказать что то «вероятностное» можно, но это не будет гарантией того что все однозначно согласуется, в связи со множеством неизвестных факторов на момент консультации.
Поэтому мы как правило предлагаем текущему собственнику передать наш телефон будущему собственнику и на словах рассказываем ему всю ситуацию по перепланировке в данной квартире.

Вариант 2 — у будущего собственника не вся сумма в наличии и он привлекает ипотечный кредит. В таком случае в процессе участвуют еще два лица, это банк выдающий ипотечный кредит и оценочная компания которая проводит оценку стоимости квартиры. И вот здесь возникает сложности, оценочная компания может что то не заметить, но как правило они очень тщательно описывают все произведенные перепланировки в квартире и перепланировка выявляется. Для банка произведенные перепланировки не самое важно, им важно что бы квартира не теряла в стоимости. И в кредитном договоре который будет подписан обязательно есть пункт о том что собственник должен согласовать перепланировку в указанные сроки и предоставить документы БТИ с согласованной перепланировкой в банк.

Вариант 3 — в квартире есть документы БТИ, но в них есть красные линии. То есть в наличии зафиксированная незаконная перепланировка.
И все равно продать квартиру возможно, так как эти документы БТИ не участвуют в процессе сделки
. В процессе участвует кадастровый паспорт и он же сдается на сделку. И в этом случае будущий собственник тоже берет на себя ответственность за перепланировку, то есть фактически он покупает перепланировку уже зная что она там есть, так как дата обследования и отражения красных линий на БТИ, будет естественно раньше чем дата продажи.

В большинстве случаев продажа квартиры с перепланировкой требует от покупателя принятия принципиального решения о взятии на себя рисков от возможных санкций со стороны государственных органов, осуществляющих контроль за состоянием жилых помещений.

Но есть вариант при котором действительно провести сделку  с квартирой нельзя. Это случай, когда в квартире есть красные линии, то есть зафиксированная перепланировка. Случай нечастый, но он бывает. И мы не знаем принципиально как это получается, но так бывают — эти красные линии из БТИ «уходят» в кадастр, то есть уже не только БТИ в красных линиях, но и кадастровый паспорт с измененной планировкой. И вот здесь будет сложность, будет отказ в регистрации сделки.

Перепланировка двушки в ЖК Ред Сайд

Двухкомнатная квартира, в которой проводились перепланировка и…

Как узаконить перепланировку?

Если перепланировка уже выполнена без согласования, в дальнейшем новый собственник сможет ее узаконить в несколько этапов:

  1. Вызвать инженера БТИ. Он осмотрит жилье, все изменения зафиксирует в новом техпаспорте, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение о целостности несущих стен, если они не затрагивались.
  2. Подать документы на согласование в комиссию управления архитектуры или жилищной инспекции. В каждом регионе это разные организации.
  3. Получить разрешение о согласовании. Оно принимается не позднее 45 дней с момента обращения заявителя (ст. 26 ЖК РФ). Если нареканий нет, на жилплощадь выдается новый техпаспорт.

Если администрация отказала в согласовании, стоит обратиться в суд с заявлением, решением об отказе, поэтажным планом, выпиской из ЕГРН старым и новым техпаспортом. По решению суда квартиру могут оставить в первоначальном состоянии и выдадут новый техпаспорт.

Документы

При обращении в жилинспекцию или управление архитектуры понадобится старый техпаспорт с пометкой БТИ о незаконной перепланировке, а также паспорт гражданина, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, согласие всех собственников на переустройство.

Основания для отказа

На основании ст. 27 ЖК РФ в узаконивании изменений могут отказать, если:

  1. Представлен неполный пакет документов на недвижимость.
  2. Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней с момента принятия.

Ответы юриста на частые вопросы

Хочу продать долю в квартире с незаконной перепланировкой. Заверит ли договор нотариус?

Да, оснований для отказа в нотариальном удостоверении ДКП нет. Важно, чтобы в ДКП факт незаконных изменений был указан, в противном случае может и отказать. Информация о предмете сделки относится к существенным условиям, и должна соответствовать техпаспорту.

В администрации отказали в узаконивании перепланировки, по решению суда я обязан вернуть все в первоначальное состояние. Что будет, если я этого не сделаю в установленные сроки?

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартиру могут продать на публичных торгах, а вырученные деньги отдать собственнику с вычетом судебных расходов.

Когда перепланировка жилого помещения регистрируется в Росреестре?

Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ увеличилась или уменьшилась общая площадь жилья.

Купила квартиру со свободной планировкой у застройщика. Скоро начинать все делать. Кто должен узаконивать перепланировку: я или застройщик?

Обычно в ДКП сразу указывается, что квартира продается со свободной планировкой, в этом и суть. Узаконивать все должен новый собственник.

Месяц назад приобрела квартиру на вторичном рынке. О незаконной перепланировке узнала, только когда ободрала обои и увидела, что под ними был широкий дверной проем из кухни в гостиную. Стена несущая. Могу ли я оспорить сделку? Продавец о перепланировке ничего не говорил, в договоре это не указано.

Да, можете на основании ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права. Но проще узаконить изменения: это обойдется дешевле и быстрее.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

  1. Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
  2. Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
  3. Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
  4. Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.

Важно! Подписание передаточного акта возможно и до посещения Росреестра, если покупатель рассчитывается за квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации – задаток, после – оставшаяся часть и передача ключей.

Содержание и образец договора

Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку.

Документы

Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • выписка из домовой книги;
  • документ-основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены или ренты, свидетельство о наследстве.

От покупателя нужен только паспорт. Если расчет происходит через банковскую ячейку, составляется трехсторонний договор с банком, но он для Росреестра не нужен.

Обратите внимание! Если от имени продавца или покупателя в сделке участвует представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Образец договора

Госпошлина

Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она составит 22 000 руб.

Сроки

Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.

Когда согласование не требуется?

Содержание

Обычный ремонт вроде поклейки обоев и замены дверей не требует согласования. От этого не пострадает конструкция многоквартирного дома. Также разрешение БТИ не нужно, если:

  1. Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
  2. Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
  3. Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
  4. Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.
  5. Устанавливается дополнительная дверь.

Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей.

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб. Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.

Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.

Заключение эксперта

  1. Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
  2. Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
  3. Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.

Елена Плохута 26 августа 2021

А вы продавали квартиру с неузаконенной планировкой? Поделитесь опытом и задавайте вопросы

Ваш ответ

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.

Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

  1. Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
  2. Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
  3. Перенос инженерных коммуникаций.
  4. Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
  5. Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
  6. Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
  7. Перенос батарей на балкон.
  8. Обустройство теплого пола за счет общего отопления.

Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

Перепланировка и самоизоляция 

Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.

Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через сайт Мэра Москвы.

Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.

Сейчас читают

Как купить квартиру онлайн в ипотеку со скидкой

Как оформить ипотеку для семей с детьми по льготной ставке

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Была ли эта статья полезна?

Полезная рассылка

Подпишитесь на рассылку и получайте свежие материалы из нашего журнала

Что будет, если не согласовать перепланировку

Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.

Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).

Изменения в согласовании перепланировок в 2021 году

Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2021 году в этот документ внесли ряд изменений. 

Сначала согласование, потом ремонт

Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.

Перепланировка до оформления права собственности

Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:

  • акт сдачи-приемки
  • договор долевого участия или уступки прав
  • копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.

Сокращенный пакет документов

Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Обязательный выезд комиссии

Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.

Выселение вместо штрафа

Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.

Что нужно согласовывать, а что нет

Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство. 

К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.

Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.

Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.

Как согласовать перепланировку квартиры в 2021 году: пошаговая инструкция 

Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.

За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.

2

Согласование перепланировки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:

  • заявление
  • проект перепланировки
  • правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН

Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя. 

Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.

Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.

Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.

Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав. 

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: