Деление квартиры на студии

Здравствуйте! Тема сегодняшнего разговора Деление квартиры на студии. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Деление квартиры на студии

Вы здесь

Свяжитесь с нами и получите
ответы на все свои вопросы

В данной статье рассматривается понятие квартиры-студии, устройства квартир-студии при проведении квартиры, а также о возможности разделения квартиры на несколько студий.

Термин «квартира-студия» не определен в жилищном законодательстве и такое наименование жилья следует отнести к скорее к коммерческой практике. 

Практика рынка недвижимости квартиры-студии, характеризует как жилые помещения с минимальным количеством внутренних перегородок. Кроме того, площадь кухни или зона кухни-ниши в студии, чаще всего не отделена от жилой площади.

В настоящее время застройщики достаточно часто размещают квартиры студии в своих проектах.

Пример квартир-студий от застройщика

Самовольная перепланировка и ее последствия

Несмотря на то, что действующими нормами предусмотрено предварительное согласование работ по перепланировке, некоторые собственники приступают к ремонту без согласования.

Как показала практика наших специалистов, ремонтные работы, выполненные без предварительного согласования в 9/10 случаев, приводят к необходимости проведения восстановительных работ, так как выполняются без должного учёта действующих норм и правил.

При выявлении самовольной перепланировки надзорные органы выдают собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению. Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормативы. 

В случае неисполнения требований надзорного органа, против собственника возбуждается судебное производство, которое может закончится даже лишением прав собственности и продажи объекта недвижимости с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей надзорного органа и управляющей компании на объект.

Исходя из вышесказанного возможно сделать вывод, что в настоящее время согласовать перепланировку с разделением квартиры на студии не представляется возможным.

Специалисты нашей компании ответят на все вопросы, касающиеся перепланировки/или переустройства квартир и нежилых помещений. Направьте на нашу электронную почту план объекта в состоянии «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или осуществлённых работ с указанием адреса, а также контактного номер телефона для связи.

Кроме этого, потребуется указать, а также в каком объёме требуется участие наше участие – консультация, разработка проектной документации или полное согласование перепланировки «под ключ».

Помимо электронной почты, есть возможность задать вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

Читайте также

Разбивка квартиры на студии

В настоящий момент жилищное законодательство не запрещает деление одной квартиры на меньшие. Тем не менее, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, разделение квартиры на студии согласовать не представляется возможным. 

Надзорным органом, осуществляющим согласование перепланировки, проект с разделением квартиры на меньшие (в том числе и студии) трактуется как устройство апарт-отеля (хостела, гостиницы), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

Исходя из вышесказанного следует, что разбивка квартиры на студии потребует не только перевода квартиры из жилого фонда в нежилой, но и устройства обособленного входа в каждую из студий. 

Чтобы при разделении квартиры получившиеся квартиры/квартиры-студии сохранили статус жилого помещения, квартиры должны стать изолированными друг от друга. Для этого необходимо чтобы у каждой из них был отдельный выход на лестничную площадку. 

Выполнить отделяемый вход на лестничную площадку можно двумя способами:

  1. Присоединив к общедомовой площади тамбур, устроенный на площади объекта;
  2. Произвести устройство проема с выходом на лестничную площадку.

Так как в этих случаях затрагивается общедомовая собственность, перед согласованием такой перепланировки потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников. 

Кроме этого, устройство входов на площади квартиры, потребует перевода части площади квартиры в общедомовую собственность с изменением данных кадастрового учета этой площади.

Первоначальная планировка и деление квартиры на студии

Согласование такого варианта перепланировки невозможно, так как нарушается целый ряд действующих норм.

Нормы и регламенты при устройстве квартиры-студии

Квартиры-студии в новостройках и устраиваемые в результате работ по перепланировке квартиры должны соблюдаться следующим требованиям:

  • Выход из помещения совмещённого санузла или уборной, не должен осуществляться в зону жилого помещения или кухни. 

По требованию санитарных норм выход из санузла/уборной, должен быть предусмотрен во вспомогательное помещение – холл, прихожую, коридор, тамбур, кладовку и т. д. 

Условная граница между жилым помещением и вспомогательным, в которое осуществляется выход из санузла далеко не всегда устраивает надзорные органы.

  • Запрещено совмещать кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;

Всевозможные варианты с установкой ширмы, двери-гармошки не отвечают требованию плотного притвора.

  • При объединении кухни с электрической плитой и комнаты рекомендуется ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров). Для этого ненесущую перегородку демонтируют не полностью, оставив небольшие простенки и верхнюю перемычку между ними;
  • Санузлы и кухни-ниши возможно располагать только над нежилыми помещениями.

Перепланировка с объединением помещений кухни и комнаты

Подробнее данный проект описан здесь.

Исключениями из их правил являются некоторые районы Московской области, в которых при согласовании перепланировки, внутренние муниципальные регламенты имеют следующие отличия:

  • Считается возможным устройство выхода из совмещённого санузла в жилую комнату;
  • Допускается совмещение газифицированной кухни со смежным жилым помещением;
  • Перепланировка с устройством проема между кухней и комнатой или совмещение этих помещений допускаются с согласия 2/3 собственников, так как внутриквартирные перегородки относят к общедомовому имуществу.

Пример №1: Переделка квартиры моего родственника

Однокомнатная квартира с совмещенным санузлом:

И вот что можно из нее сделать:

Смета на переустройство:

Наименование Цена Кол-во Стоимость
Тумба под раковину белая из Леруа-Мерлен 50х50 см 700 2 1 400
Раковина (из Леруа-Мерлен) 650 1 650
Смеситель 900 1 900
Столешница 1 м 600 1 600
Сифон под раковину 180 1 180
Устройство короба между ванной и комнатой
Брус 40х40, хлыст 2 м 80 1 80
Доска половая, 2,5 м 150 2 300
Труба канализационная + фитинги 700 1 700
Водяной шланг 5м 800 2 1600
Тройник 180 2 360
Итого: 6770 руб.

Эта смета верна, если на кухне оставляем старую раковину и одну тумбу от старой кухни, но лучше, конечно, их заменить на маленькие и новенькие из Леруа-Мерлен, тогда общая стоимость по смете составит 9 900 рублей. Столешница нам нужна одна, ее следует распилить на два куска по 50 см (по-моему, в Леруа-Мерлен один пил стоит 15-20 рублей) и установить на две тумбы из-под раковины, таким образом мы получим полноценную кухонную тумбу всего за 1 000 рублей. Позднее мы установим на нее плиту и холодильник.

Добавим сюда расходы на бытовую технику. В свои студии я брал плитки Чудесница ЭЛП 802 в интернет-магазине e5.ru за 490 рублей, на данный момент ее цена изменилась, и стоит она 585 рублей:

Газовую плиту в кухне также следует заменить на электрическую, так как по нормам и правилам люди не должны спать в комнатах, в которых установлено газовое оборудование, и если вдруг кто-то потравится газом – вас посадят.

Холодильники SHIVAKI SHRF-50TR1 покупались мной на citilink.ru за 4 900 рублей, в настоящий момент они подешевели и стоят 4 360 рублей. На avito.ru данную модель можно найти за 2 000 — 3 000 рублей. Эта модель идеально встает по размерам в самые дешевые тумбы под раковины из Леруа-Мерлен.

Вот так выглядит получившаяся мини-кухня для комнаты:

Короб, в котором проведем воду и канализацию, сделаем из половой доски и бруса. Каркас из бруса устанавливается на пол и обивается половой доской. Получится небольшой порожик, а что делать? Прятать трубы под пол намного дороже. Высота порога определяется расстоянием между дополнительной раковиной и сливом. При прокладке канализации следует учитывать, что на 1 метр длины трубы перепад высот должен составлять 1 см, в этом случае наша канализация будет хорошо функционировать.

Экономический расчет перепланировки квартиры под дорогую аренду

Выполним расчет срока окупаемости:

Наименование
За сколько сдавалась раньше   9 500 руб.
За сколько можно сдать, зная реальную рыночную стоимость и применив закон больших чисел, используя дорогой канал продаж  12 500 руб.
За сколько можно сдать, переоборудовав кухню в комнату 8 000 + 10 000 = 18 000 руб.
Требуется на переустройство 25 000 руб*
Прирост арендных платежей 8 000 – 12 500 = 5 500 руб.
Срок окупаемости  25 000 / 5 500 = 4,5 месяца**

* — 9 900 руб по смете + 10 000 рублей техника + 5 000 рублей – переклеить обои на кухне = 25 000 рублей. Данная статья расходов будет очень сильно зависеть от нас самих. Кто-то сможет купить холодильники с рук намного дешевле, а у кого-то нет времени этим заниматься, и он, наоборот, наймет рабочих для установки моек и плит в комнаты.

** — В данном расчете не учитывается потеря денег за простой. При выполнении расчетов для своего объекта правильнее будет прибавить в числитель стоимость одного месячного платежа (так как вы будете терять деньги, пока квартира простаивает из-за ремонта). В этом случае срок окупаемости будет равен 7 месяцам. Можно пойти еще дальше и посчитать срок окупаемости с учетом кредитной нагрузки (конечно, если вы берете потребительский кредит на данное мероприятие).

Еще два примера по переделке квартиры для увеличения стоимости аренды

Посмотреть видео снятое в одной из переделанных квартир, можно тут (в самом низу статьи): https://blog.sosnyakov.ru/kak-vybrat-kvartiru-dlya-investicionnyx-celej/

Видео из еще одной переделанной мной квартиры можно найти в составе полного пакета, описание видео и первые кадры см. тут: https://blog.sosnyakov.ru/kak-za-2-nedeli-sdat-kvartiru-v-2-raza-dorozhe-rynka-den-01/

Пример №2: Моя старая квартира

Ее вы уже видели в моем блоге:

В данной квартире комнаты соединены паровозиком, что казалось бы делает невозможным ее переделку по вышеописанной схеме. Но это не так:

Я бы поставил в зале стенку из гипсокартона. В данном случае в нее можно даже не закладывать шумоизоляцию. Внимание, только в данном случае!!! Когда стена разделяет жилые комнаты, шумоизоляция необходима. Стоимость возведения такой стены составит около 5 000 рублей.

Экономический расчет:

Наименование
За сколько сдавалась раньше 8 000 руб + КУ = 10 000 руб.
За сколько можно сдать, зная реальную рыночную стоимость и применив закон больших чисел, используя дорогой канал продаж 14 000 руб.
За сколько можно сдать по комнатам 16 000 руб.
За сколько можно сдать, переоборудовав кухню в комнату 8 000 + 2 х 10 000 = 28 000 руб.
Требуется на переустройство 35 000 руб.
Прирост арендных платежей 28 000 – 12 500 = 15 500 руб.
Срок окупаемости 35 000 / 15 500 = 2,5 месяца

* — Данную квартиру практически невозможно сдать по комнатам, так как комнаты расположены “паровозиком”. Данная цифра была бы справедливой, если бы комнаты были раздельными. Цифра приводится для иллюстрации принципов, описываемых в данной методике.

Как видите, чем больше квартира, которую вы задумали “пилить”, тем быстрее данное мероприятие окупается. Скажу по секрету, что если переделать комнаты в полноценные студии, то выхлоп будет еще больше.

Легальность переустройства

На первом этаже данное переустройство является абсолютно легальным, и мы можем его легко узаконить. На втором этаже и выше – нельзя ставить раковины с водой над жилыми комнатами. Но это не должно нас останавливать, в случае чего раковины можно легко отсоединить и вынести, например, на балкон. После чего вернуть их на место, как ни в чем ни бывало.

Вообще, на самом деле я особо не заморачивался с юридическим оформлением своего проекта. Я исходил из того, что если меня и поймают, то к тому времени все переделки уже многократно окупятся.

Кстати, мой знакомый перенес кухню в другую комнату уже более 7 лет назад – и ничего, спокойно живет и ничего не переоформляет. Живет, кстати, на 4 этаже…

В общем, если вопросы легальности вышепредложенной схемы вас напрягают, обратитесь к юристам из риелторской конторы. Они могут оформить все что угодно. По крайней мере, мне они сами так сказали, когда я обращался за консультацией. Они приглашают “своих” техников, которые рисуют то, что можно узаконить, а на остальное закрывают глаза.

Навигация

Как вложить деньги в квартиру с максимальной выгодой: особенности и преимущества стратегии новостроек

«Свой новый дом на первый год отдай врагу, на второй — другу, а на третий въезжай в него сам.»

(с) Уильям Хэзлитт

С инвестиционной точки зрения свою квартиру можно сдавать и 2 года, и 20 лет, и даже больше, если все это время она растет в цене и приносит хороший пассивный доход.

Самая простая инвестиционная стратегия в недвижимости – купить квартиру и сдать её в аренду. Покупка новостройки с распилом на студии имеет перед ней ряд преимуществ, ведь получается, что фактически вы сдаете не одну, а две жилплощади:

  • Привлекательность новостройки. Новостройки имеют удобную планировку и новые коммуникации.  Это комфортное современное жилье. Сделать в такой квартире ремонт и выгодно сдать ее в аренду проще, чем “вторичку”.
  • Невысокая стоимость покупки. Новостройку можно купить недорого. Стоимость покупки можно снизить, если совершить сделку до введения дома в эксплуатацию. В регионах цена покупки может составлять 0,5- 1 млн. рублей. Застройщики часто проводят акции и предлагают существенные скидки.
  • Возможность купить за кредитные деньги по минимальной процентной ставке. Процентная ставка по ипотеке на новостройки рекордно низкая – в Сбербанке можно взять ипотечный кредит под 7,4% годовых. Есть льготные условия для молодых семей и семей, имеющих двух и более детей.
  • Новостройка вырастет в цене. Большинство новостроек имеют хороший потенциал роста цены в будущем. Если правильно выбрать дом и квартиру, прирост может составить 30-40% за полтора года.
  • Выгоды студий для сдачи в аренду.

Вот цены на аренду студий в Санкт-Петербурге:

Цены на аренду однокомнатных квартир:

А вот цены на аренду трехкомнатных квартир:

На студиях в Санкт-Петербурге можно получать доход 1 тысячу рублей с каждого квадратного метра в месяц. В случае с однокомнатной квартирой доход с квадратного метра примерно в 1,5 раза меньше. Если в квартире несколько комнат, соотношение цена/площадь будет еще ниже.

При покупке квартиры человек платит за квадратные метры. Но в случае с арендой площадь не имеет большого значения и лишь косвенно влияет на цену. Арендаторам куда важнее расположение жилья и ремонт, а также состояние мебели и бытовой технике. Поэтому удачно расположенные и хорошо укомплектованные студии могут сдаваться по цене выше, чем однокомнатная квартира.

  • Возможность выгадать на покупке квартиры на первом этаже. Квартиры на первом этаже стоят дешевле на 10-15%. Для этой стратегии первый этаж имеет преимущества (в ходе перепланировки так называемые “мокрые точки” можно располагать в любом месте).
  • Ежемесячный денежный поток. После заселения жильцов инвестор будет получать доход ежемесячно.

Как выбрать квартиру для инвестиций

Доходная квартира должна отвечать нескольким критериям:

  • Расположение. Лучше выбирать место точечной застройки в районе, где аренда квартир востребована.
  • Застройка. Точечная застройка для инвестора имеет преимущества перед массовой.
  • Транспортная доступность. Рядом должны быть метро и/или остановки общественного транспорта. Желательно, чтобы до центра города можно было добраться быстро и без проблем. Если дом расположен в области, важно наличие железнодорожного транспорта и возможность быстро доехать до города.
  • Инфраструктура района. Наличие магазинов, ТЦ, школ и детских садов повышает ценность жилья для арендаторов.
  • Планировка. Еще один важный фактор – планировка. От нее зависит, насколько просто и недорого можно будет распилить квартиру на студии (и возможно ли это вообще). Самой удачной считается планировка “распашонка”,при которой нужно лишь поставить стенку и сделать 1 лишнюю “мокрую точку”. Вот пример планировки однушки (с разделением на 2 студии) и двушки ( с разделением на две студии)
  • Этаж. Первый этаж имеет некоторые преимущества. По закону на всех этажах выше первого мокрые точки нельзя переносить. Мокрой точкой называется любое место, где есть кран или любой элемент сантехники. На первом этаже их можно располагать где угодно, со второго этажа и выше – нет.

Это основные факторы, но есть еще десятки дополнительных параметров, которые также имеют значение.

Вложения в недвижимость: кейсы инвесторов

Вот несколько кейсов инвесторов, которые уже сделали вложения в недвижимость.

Кейс Дмитрия из Анапы

Характеристики объекта:

Планировка квартиры:

Расчет доходности:

Кейс Милы Колоколовой (Москва)

В этом кейсе квартира уже была куплена, но перепланировка в 2 студии дала инвестору дополнительный доход 25 000 рублей.

Площадь квартиры 42 кв.м
Текущая стоимость 6 млн. рублей
Стоимость на момент покупки (2 года назад) 3,5 млн. рублей
Стоимость аренды квартиры 30 000 рублей
Стоимость аренды 2 студий (ежемесячный пассивный доход после перепланировки) 55 000 рублей (25 000+30 000)
Прирост ежемесячного дохода 25 000 рублей

Вот еще несколько кейсов

Кейс Алексея Толкачева

Площадь

35 кв. метров
Получилось 2 студии большая – площадью 18 кв. метров и маленькая – 13 кв. метров
Стоимость аренды 25 000 рублей + 20 000 рублей
Доходность  24% годовых

Кейс Николая Мрочковского (Московская область, 20 км от МКАД)

Общая площадь 36 кв. метров
Ипотечные выплаты 25 000 рублей
Продолжительность ремонта 17 дней
Стоимость аренды 2 студий 35 000 рублей
Пассивный доход 10 000 рублей

Деление квартиры на студии дает возможность в полтора-два раза повысить доходность. В зависимости от своей финансовой ситуации, инвестор может:

  1. купить квартиру за счет ипотеки, выплатить ипотеку руками арендаторов и получить дополнительный доход;
  2. если у инвестора уже есть квартира, он может таким образом повысить свой доход с аренды в полтора-два раза;
  3. эту стратегию можно использовать для решения своего квартирного вопроса – сдавать в аренду одну студию и самому жить в другой.

Заработать можно и на перепродаже новостройки. Но деньги быстро обесцениваются, а хорошая недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растет в цене и остается самым надежным вложением. Поэтому многие профессиональные инвесторы предпочитают зарабатывать на аренде, а не продают свои квартиры.

Вот что говорит о недвижимости нынешний президент США и успешный инвестор:

“Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость.”

(с) Д. Трамп

Вот основные рекомендации при вложении в новостройки:

  1. Использовать чек-лист при выборе квартиры и тестировать спрос на аренду.
  2. Искать хорошего подрядчика, который сделает ремонт быстро, качественно и уложится в бюджет.
  3. Тщательно считать все расходы и соотносить их с планируемыми доходам.
  4. Брать ипотечный кредит на срок не менее 15 лет.
  5. Делать ремонт быстро и быстро заселять жильцов.
  6. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налог 6% по патенту.

Какие плюсы и минусы:

Старт с минимальными вложениями Рост стоимости квартиры (если правильно выбрать новостройку) Ежемесячный пассивный доход Быстрый ремонт (15 дней — 1 месяц) Доходность стратегии значительно выше, чем от обычной аренды квартиры Минимальное личное участие и контроль ремонта при условии, что есть хороший подрядчик Ипотеку погасят жильцы Увеличение денежного потока после выплаты ипотеки

Не слишком высокий денежный поток (по сравнению с доходными домами) Риски при покупке на этапе котлована

Был ли материал вам полезен?

Если квартира куплена с добавлением своих денег, ипотечные выплаты будут ниже, а доход – выше. После выплаты ипотеки доход составит 55 000 рублей.

Срок выхода на этот уровень дохода – от 1 месяца до 2-3 месяцев (в зависимости от того, как быстро нашли квартиру и сделали ремонт).

Эта стратегия хорошо работает не только в Москве, но и в регионах. Там арендные ставки ниже, но и стоимость квартиры меньше. Уровень доходности новостроек по разным регионам отличается несущественно.

С какой минимальной суммы можно входить

Для осуществления этой стратегии желательно иметь начальный капитал около 600 000 рублей на ремонт и перепланировку. Но она может сработать и без вложений. В этом случае инвестору нужно найти деньги на ремонт и на первоначальный взнос по ипотеке (если требуется) из других источников. В качестве таких источников могут быть использованы потребительский кредит, кредитные карты и т.п.

Сдача в аренду и получение прибыли

Небольшая стоимость аренды и близость железнодорожного вокзала, с которого можно легко уехать в Москву, позволили быстро найти арендаторов. Николай вообще все организовал быстро, переделка началась уже на следующий день после того, как он получил ключи. Сам ремонт занял 17 дней, и за неделю после окончания работ обе студии были заселены.

Общая арендная плата составила 35 тысяч, что на 10 тысяч превышает выплаты по ипотеке. Таким образом, за счет правильного ремонта и разделения Николай фактически получает квартиру бесплатно, плюс обеспечил себе стабильный пассивный доход.

Начните обучение бесплатно зарегистрируйтесь чтобы получить:

Похожие кейсы

более 3 млн. рублей в год

Территория Инвестирования

70-90 тысяч в месяц

Андрей Калиничев

45 тысяч в месяц

Алексей Толкачев

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: